继去年底公布征求意见稿的资管新规之后，4月9日，一枚重磅金融核弹再度引爆。

国务院办公厅发布了《关于全面推进金融业综合统计工作的意见》（国办发〔2018〕18号），全面部署金融业综合统计工作。并由人行统筹，牵头成立统筹金融业综合统计管理工作小组，盘点金融家底，建立国家金融基础数据库。

此外，《意见》中，还公布了“全面推进金融业综合统计工作任务分工表”，进一步明确了阶段性的工作任务、目标要求和责任部门。这一罕见举措，表现出中央对推进国家金融基础数据库建设的高度重视和实施决心。

房地产行业作为典型的资金密集型产业，开发资金需求大，对外部融资的依赖性较强，一行三会频频发文，在自上而下、由内及外的全方位监管下，2018年去通道、降规模、限杠杆、穿透核查成为主旋律，极大制约了房企融资渠道，进而抬高融资成本，并对房企的资金链安全造成较大影响。

其一，银行贷款。银行贷款是房企最主要的融资渠道，但在紧张的调控形势下，银行发放开发贷的门槛有着严格的限制，通常情况下需要满足“四三二”的要求。即拥有“四证”，满足自投比例，开发资质不低于二级。

但自去年开始，对房地产行业的信贷定向收紧，面临额度紧张的局面，目前国有银行基本上只支持百强房企（部分收紧至TOP50房企）、地方龙头房企或白名单客户的开发贷需求，对于中型房企来说，一些地方性银行在操作上相对灵活，可以重点挖掘相关资源。

其二，股权债权融资。此前几年，房企曾大量采用定增方式融资，2016年定增的融资规模曾高达1529亿，创下历史新高。债权融资曾因较长的融资期限和较低的融资门槛获得房企欢迎。

但前者受制于证监会发布的《关于修改〈上市公司非公开发行股票实施细则〉的决定》和《关于引导规范上市公司融资行为的监管要求》两项规定，后者则源于监管层对公司债实施分类监管，且限定募集资金不得用于购置土地的要求，目前无论是明股实债、借壳绕道，还是对非地产类实业公司提供流动资金贷款，变相为地产公司输血的方式均已无法操作，只有“真股+股东借款”才合规。

其三，非标产品。包括信托、私募基金、资管通道等，其中信托和私募基金仍具一定操作空间。

在持续高压监管的影响下传统融资渠道逐渐关闭，但房地产的高抵押、高质押的特质又令银行趋之若鹜，因此，除了传统的开发贷式信托模式，又进行了诸多产品创新，比如债权+股权、保理型，以及投资+贷款型等信托融资形式。

私募基金则在一度严控后柳暗花明。2018年1月中基协在“类REITs业务专题研讨会”上明确表明，允许私募基金综合运用股权、夹层、可转债、符合资本弱化限制的股东借款等工具投资到被投企业，形成权益资本。目前可转债、债转股尚可操作，但也受到严格监管且存在收紧可能。

其四，ABS、REITs等资产证券化产品。在融资重重受限背景下，房企亟待拓展更多融资渠道，资产证券化产品一度被房企作为补充流动性的有效工具，只要资产包中的物业有稳定的现金流收益，就能够采取资产证券化的方式融资。包括万科、绿城、融侨、荣盛发展在内的多家房企均曾发行ABS，保利、华远也曾成功发行REITs。然而，资产证券化这一创新型融资工具，只是通过产品设计解决了放款问题，并没有放松对房企资质的要求。

综合来看，去杠杆环境下，房企外部融资渠道受到极大制约，尽管表外融资成本高达12%-18%，境外融资也因汇率波动导致隐形成本的提升，但龙头房企尚有腾挪空间，而中小房企将陷入更加艰难的融资困境。

4月2日，习总书记在中央财经委员会第一次会议上强调，“防范化解金融风险，事关国家安全、发展全局、人民财产安全，是实现高质量发展必须跨越的重大关口。”将加强金融监管的重要性和必要性提到关系国家安全的新高度，这一表态代表着未来金融监管的强度、广度和深度仍将持续强化。

此次颁发的18号文，是在自去年底到今年3月之间接连颁布10余条新规基础上的深化和升级，旨在确保此前出台的金融监管规定得到全面的落实执行，根据新规中对综合统计系统的设计，所有资管产品都需把信息汇总于此，那么，此前层层嵌套的产品设计被一穿到底，违规融资行为也将无处遁形。

《意见》明确，近期主要针对“守住不发生系统性金融风险底线”的迫切要求，重点开展以下工作：

一是以金融机构资产管理产品统计为突破口，建立交叉性金融产品统计，有效统计监测跨行业、跨市场、跨部门的金融活动。

二是建立系统重要性金融机构统计，全面掌握系统重要性金融机构对金融体系的影响程度，及时发现风险传导节点和重大风险隐患。

三是建立金融控股公司等金融集团统计，支持内部关联交易的判断和外部风险传染的识别。

四是编制金融业资产负债表，完善金融资金流量、存量统计，摸清金融业家底，强化宏观杠杆率监测基础。

五是完善货币信贷统计，加强绿色金融、普惠金融等专项统计，合理评估金融对实体经济支持的力度和结构。

六是建立并完善债券市场统计等金融基础设施统计，有效识别市场风险及其传染渠道。

七是启动国家金融基础数据库建设，按急用先行原则，先建立金融业综合统计基础数据归集平台，用以初步实现对现有统计的数据归集和新建统计的数据采集。

随着金融管控力度的不断加强，将加速房企分化，头部房企在高信用等级背书下，拥有更多的融资渠道、更强的融资能力和更多元的融资工具，而中小房企面对市场和金融的双重夹击，生存空间被再度压缩，可以预见，新一轮整合兼并、并购重组的大戏即将上演。

最艰难的局面即将到来，2018，现金为王！现金为王！现金为王！