还以为是年报看得多了，看醉了，也眼花了。

司马迁《史记·秦始皇本纪》有个故事，赵高欲为乱，恐群臣不听，乃先设验，持鹿献于二世（秦二世皇帝胡亥），曰：“马也。”二世笑曰：“丞相误邪？谓鹿为马。”

你们都不写越秀地产的另一面，房企观察就认真的盘一下越秀地产，看看他到底是否真的那么优秀？

优秀的地方，很优秀

承认别人比你优秀，一定是一种美德。那就先来夸一夸越秀地产2023年的优异表现。

越秀地产年内累计合同销售（连同合营企业及联营公司项目的销售）金额约为 1420.3 亿元，同比上升 13.6%。也就是说，完成全年合同销售目标1320亿元的107.6%

2023 年，越秀地产营业收入约为 802.2 亿元，同比上升 10.8%。

越秀是狂飙的，因为市场是下行的。

根据中指研究院最新发布的《2023年中国房地产销售额百亿企业排行榜》显示，2023年，TOP100房企销售总额为62791.0亿元，同比下降17.3%。

2023年中国房地产企业销售额排名前三分别是：保利发展（600048.SH）销售额4207亿元，万科（000002.SZ）销售额3755.4亿元，中海地产（00688）销售额3098亿元。

越秀地产在榜单上排名12，尽管没有杀进前10，但距离第十名的金地不过是100亿的小目标。只不过，这位置可谓是前有狼，后有虎，越秀的前面是非常凶猛的滨江，身后则是这两年发展势头减缓的中国金茂，但金茂的实力不容小觑。

虽然都说房企之间的竞争，不在排行榜上了，但那个榜单既然存在，就是合理的，所以还是会冲击一下更高的排名。

夸的事儿还得继续说两句，比如越秀在大本营依旧非常的强势。“本集团继续巩固在大湾区市场领先和广州市场份额第一的地位。本集团在其它区域的市场地位也持续提升。”

年报显示，2023年内在大湾区实现合同销售金额约为 716 亿元，同比上升 20.0%，约佔本集团合同销售金额的50.4%；在广州实现合同销售金额约为 613.2 亿元，同比上升 15.3%。，约佔本集团合同销售金额的43.2%，连续三年蝉联广州销售第一，市佔率达到17.2%

此外，在中西部地区全年实现合同销售金额突破人民币二百亿元大关，为人民币200.6亿元，同比上升20.9%。北方地区实现合同销售金额人民币129.9亿元，同比增长123.8%。

不优秀的地方 一目了然

当然，没有完美的年报和业绩。

接下来就是不太优秀的地方了。

比如就有下滑的区域，比如华东区域。华东地区全年实现合同销售金额人民币373.8亿元，同比下降13.0%。

再来重点说一下2023年报上重要指标上的3个下滑数字：

毛利率约为 15.3%，同比下降 5.1 个百分点；

权益持有人应占盈利约为 31.9 亿元，同比下降 19.4%；

核心净利润约为 34.9 亿元，同比下降 17.5%。

对此，建银国际发布研究报告称，维持越秀地产(00123)“跑赢大市”评级，对2024-2025年盈利预测下调23-28%，将资产净值(NAV)预测下调26%，目标价从11.4港元下调38.6%至7港元。

报告中称，越秀地产2023年业绩令人失望，盈利和股息都有所下降。核心利润下降17.7%至35亿元人民币，低於该行预期19.4%。股息下降39.3%至0.38港元，下半年更是下降至0.148港元。尽管销售表现出色，但毛利率有所下降。

该行指出，越秀地产业绩令人失望的原因是对该公司期望过高，因为该公司过去两年表现跑赢大市。尽管该公司基本面恶化，但2023年表现依旧优于同业。

此外，评级机构穆迪则给出Baa3和惠誉BBB投资级信用评级。

此外，还有一个层面值得关注，2023年其他亏损净额约人民币13.48亿元，主要包括投资物业年内重估净跌值约人民币15.02亿元及其他零星收入净额约人民币1.54亿元。

可以说，尽管业绩上越秀实现了上涨，但利润等层面则下滑态势，明显的是增收不增利。

此外，在土地获取层面，越秀地产依旧采取猛攻一线城市和强二线战略。

2023 年，越秀地产通过 “6+1” 多元化增储模式于 11 个城市新增 28 幅土地，总建筑面积约为 491 万平方米，全部位于一线和重点二线城市。截至 2023 年 12 月 31 日，总土地储备达到约 2567 万平方米，其中 1075 万平方米位于大湾区，占比约为 41.9%。总土地储备中 95% 位于一线城市和重点二线城市。

拿地的同时，需要补充足够的资金，2023年越秀地产在融资层面也是下手狠。

境内成功发行合共人民币69亿元公司债券，加权平均借贷年利率约为3.37%。境外发行人民币自贸区债合共34亿元，加权平均借贷年利率约为3.92%。境外发行首单人民币12.1亿元点心债，票面利率为4%。

而在产品层面，近年来，越秀地产已打造超300个高品质住宅，形成了“和樾”系、TOD系、“天”系、“星汇”系、“悦”系等多条产品线。

不过，从口碑、品牌层面上，越秀地产依旧有很多地方需要提升。

可以说，在多变的市场环境下，越秀地产尽管不是十分优秀，但已经算是个好学生了吧。

对于越秀地产的业绩表现，以及项目品质层面，大家怎么看？