作为房企由“重”变“轻”的多元化转型尝试之一，代建被众多业内人士认为有利于房企实现轻资产扩张，藉由此模式可以降低运营风险，完成企业转型。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉指出，房地产代建是行业“轻资产化”的重要方向，在行业集中度提高和市场竞争加剧的背景下，代建企业通过提供专业化、品牌化、标准化的产品运营和管理服务体系，将加速非专业的房地产企业逐渐退出，这也有利于房地产供给侧结构性改革目标的实现。

目前，国内房地产开发的主流模式，是以开发商为中心的香港模式，即拿地、建造、销售、管理都由开发商主导。在此模式下，国内开发商更专注投融资能力，通过高周转实现规模化扩张。

与此相对，美国房地产开发模式则专业分工细致。“在美国，大型的品牌开发商也只有五六家。拿地后，会有规划师、设计师、配套融资的资本方、专业开发的建筑商跟进，项目完成后，运营商接手运营，产业链条分工明细，专业化强。”绿城管理集团董事、总经理李军对安家融媒记者说。

       市场与模式

《中国房地产代建行业发展蓝皮书》的研究统计显示，以绿城管理集团为首，包括万科、中海、建业、朗诗、旭辉等全国19家房企均已抢入其中。

2017年9月，银亿房地产股份有限公司公告宣布，其位于舟山市的一宗住宅开发项目将全权委托予恒大地产全资子公司上海盛建置业，代建行业再添一员。

“实际上做代建的公司和团队远远超过20家，有的委托方不希望让外界知道自己的楼盘是被外部团队代建的，这部数据目前并没有精准统计。”绿城管理集团董事、总经理李军对安家融媒记者说。

这种说法在部分房企身上得到了印证。

万科集团品牌部对安家融媒记者表示，在万科内部没有代建的提法，万科将小股操盘模式定性为轻资产运营。万科股证代表梁洁说：“前两年万科提出的小股权操盘模式，目前效果并不是那么大，因为万科的权益占比还是接近70%，2017年年底新增项目占比67%—68%，权益占比有所下降，但变化并不明显。”

“我们非常乐意看到众多同行伙伴进军代建领域，这对行业的发展是好事情，代建模式需要更多被认可。”李军说。

中国指数研究院李建桥博士告诉安家融媒记者：“代建最早来源于政府代建，直到2010年，国内商业代建才开始兴起，主要是由于三四线城市的一些开发商因为资金压力和产品设计力不足，迫切需要与一些龙头品牌开发商合作。”代建在国内发展大体经历四个阶段，从政府代建、商业代建、资本代建到代建龙头绿城管理集团提出的4.0版代建——柔性代建，并且这四个阶段也并非完全独立。

“代建模式主要依赖于委托方的需求，委托方的市场需求千变万化，代建的形式也多种多样。”绿城管理集团董事、总经理李军说。目前在绿城管理集团代建的项目中，属于政府委托代建的占比约4成。截至目前，绿城管理集团政府代建项目在建面积超800万平方米，这些民生工程，也体现一个企业的责任感。

根据2017年3月出版的《中国房地产代建行业发展蓝皮书》的数据，2010-2016年，绿城管理集团在19家从事代建业务的房企中市场份额超过45%，远远将竞争对手抛在身后。

公开数据显示，截至2017年9月底，绿城管理集团实现221亿元的销售额，已超额完成年初定下的200亿元销售目标。2016年中国百强房企的门槛只有156.8亿元，显而易见，绿城管理集团规模已经相当于一家百强房企。对于未来发展规划，李军告诉安家融媒记者：“现在公司业务处于快速增长期，我们每年都上一个新的台阶，未来亦有登陆资本市场单独上市计划。”

　　风险与前景

代建之路并非一帆顺途。以代建著称的杭州滨江房地产有限公司发生在杭州紫金府一案，预警房地产同行，代建风控至关重要。

据媒体报道，因为委托方的资金危机，输出品牌、管理的滨江集团并未获得杭州紫金府项目1.05亿元代建费，而是在2015年10月22日获得总建筑面1353.56平方米的剩余房源打包转让。

同时，因为委托方无力偿还银行的土地抵押贷款，土地无法解押，不能办理产权证。这样的结果，让原本以品牌信誉为该项目背书的滨江集团遭遇业主质疑。

中国指数研究院李建桥博士认为，代建行业发展的风险大体可以归为三类。一是政策的风险，例如市场出现限购政策，会迟延代建方的营收账款，但总体来说影响很小。二是委托方在项目执行过程中的不断干预，干预产品设计和工程施工等，使得最终产品出现扭曲，在他们对代建行业的调研中，干预发生几率最大。三是委托方的资金问题，最终导致违约。

对于代建风险把控，行业龙头绿城管理集团已探索出一条属于自己的道路。

“首先是对于委托方的背景调查，我们有专业的团队，专门做委托方的财务和法律风险调查；其次，即便是一些调查结果很良好的公司，也可能在合作后期因为一些不可控的经营危机导致项目资金问题，绿城管理集团联合嘉实、五矿、信达资产，包括绿城自己的资产管理公司为合作伙伴提供财务支持，确保项目进行下去；最后，优化委托方结构上，目前绿城管理集团代建项目中，40%的委托方是政府，30%属于央企和国企，这大大降低了违约风险。”李军说。

在城市布局上，绿城管理集团目前40%左右的代建项目都集中在一线、二线城市。“绿城管理集团希望在更高能级的市场，做溢价能力更高的产品，这也跟绿城一直致力于开发改善型产品的定位一脉相承。“李军说。

《中国房地产代建行业发展蓝皮书》预测到2020年代建市场规模总量将超过1.7亿平方米。“美国代建市场占到总开发面积的30%左右，而中国目前只占比3%，就这方面而言，中国代建市场的未来潜力巨大。中国代建市场未来在开发市场的合理占比应该在20%左右。”李军说。

即便已经在代建行业已经遥遥领先，绿城管理集团仍有自己的苦衷。“一方面是整个社会对代建深度理解不够，代建行业从本质上来讲是服务行业，更考验的是资源整合和运营能力，而传统开发模式依赖于投融资和拿地，从开发思维到服务思维的转变是个鸿沟；另一方面，代建作为新生事物，缺乏相应的行业规范及权责利益约定，这也加大了行业风险。”李军说。

租售同权，房子是用来住的，鼓励集体建设用地进入租赁市场……眼下，在国家大力鼓励发展房地产租赁市场的背景下，中国长租公寓市场发展形势如火如荼，据有关机构预测，未来中国长租公寓市场将达到万亿规模，而品牌公寓的开发需要专业开发商去承接。此外，中国金融资本的越来越强大也驱使中国房地产开发模式进入变革期，从最初的一家开发企业的大包大揽，到产业链条上的细化分工，资本商负责投融资，开发服务商负责项目承接代建，中国房地产开发模式正步入专业时代。

以绿城管理集团为代表的代建企业以此两大背景为契机，正悄然改变着中国房地产的未来开发模式。