善于取舍，是一种境界。小舍，只会小得；大舍，才能大得。

取舍之间，往往都是说到容易，做到难。没想到，华夏幸福在2018年做到了。

2018年是华夏幸福极其重要的一年，致股东信中“涅槃”一词很恰当，记录着华夏幸福的成长，有舍得、有坚持、更有对未来的判断与把握。

由于真挚，这封写给股东的信，如同一封写给自己的信；年报，更像是一本写满一年心路历程的日记。

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“水逆的2018年已经过去！变中有忧的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然划过！美好的春天和崭新的希望正向我们走来！”

股东信开头，有几个关键词，水逆、焦灼、煎熬，变中有忧、跌宕起伏……

2018年到底发生了什么大事呢？为何用水逆一词？应该包含几方面原因，一方面一定是大环境使然，众所周知2018年的房地产市场调控加码，房企融资成本压力加大，开发商的日子都不好过。

加之市场总体是调整格局，这都使得行业面临巨大的考验。部分房企甚至出现债务违约。万科在这一年用遮遮掩掩的三个大字“活下去”吓坏了不少企业。

以产业新城和房地产开发为主业的华夏幸福同样面临抉择，是冒进的向前冲，还是在原地踏步呢？

华夏幸福的选择出乎很多人的意料，他采取“以退为进”的战略。这一战术起初遭遇了不少的非议，华夏幸福因此承受了巨大的舆论压力。

舆论的焦点集中在2018年7月10日，华夏幸福控股股东华夏控股通过协议转让方式，作价137.7亿元转让5.82亿股公司股份，占总股本的19.7%，引入第二大股东。

平安对于华夏幸福可谓资源互补。一个是有资金，一个是有产业新城。平安曾公开表达过对于华夏幸福的热爱，“对华夏幸福的投资，是偏长期的财务性投资，具有战略协同效应。未来，双方将响应国家政策，解决社会难题，在医疗健康、养老产业等方面协同发展，聚焦长租公寓及康养服务两大领域。”

华夏幸福对于双方的合作给予了很高的评价，“随着华夏幸福与中国平安的牵手，公司治理结构优化、资本市场信心提振，不动产和金融深度融合构筑起强大的护城河，将重新书写中国不动产发展的新篇章！”

2019年4月19日晚，华夏幸福发布2018年年度业绩报告。

2018年，公司实现销售金额1627.61亿元，同比增长6.93%。其中，产业新城业务结算收入额310.39亿元，房地产业务签约销售金额1292.68亿元，其他业务（物业及酒店）销售金额为24.54亿元。实现销售面积共计1502.85万平方米，同比增长58%。

毛利率达42%，处于行业前列，凸显模式优势。2018年公司实现归属于上市公司股东净利润117.46亿元，同比增长32.88%，超额约3亿元完成业绩承诺。

此外，值得关注的是2019年1月管理层对于险资态度发生了极大的转变，中国银行保险监督管理委员会表示，“鼓励保险公司使用长久期账户资金，增持上市公司股票和债券，以更好地发挥保险公司机构投资者作用，维护上市公司和资本市场稳定健康发展。”

2018年地产行业以“变”成为核心。

国际经验表明，保险公司对不动产的投资额占其总资产的比重约 2%至 6%，而国内险资对不动产的配置低于 1%，整体低于国际水平。不动产长期保值增值的特点，国内市场上长期资金配置不动产需求将持续上升，长期资金与不动产深度结合将催生更具竞争力的不动产企业。

“房地产金融化”将是未来房地产市场的主题之一，越来越多的成熟金融体系将用于承载房地产的存量。

华夏幸福认为，地产与金融，从来都相随相伴。巨量投资和资金沉淀是不动产的天然属性，方兴未艾的资产证券化将让不动产“动”起来，将不动产转化为流动性较好的金融资产。

此外，高杠杆一直是不动产企业的代名词，不断提高权益性融资占比，是降低债务杠杆率、对冲周期风险的重要路径；新阶段不动产发展需要长期、稳定、低利率的资金，“长钱”也需要投资不动产项目以平衡风险收益，金融“长钱”与不动产结合必将催生更强大的资本和更卓越的不动产企业。致力于基业长青的不动产公司，必然由单一负债模式向金融深化模式转变。

如今，顺势而为发展的华夏幸福产业新城开启全面提速模式。

2018年报告期内华夏幸福在全国范围内已布局15个核心都市圈，2018年新增18个产业新城，全部为环北京以外区域。年内新增签约投资额约为1660亿元，成为未来利润增长的压舱石。

规模上的增长，同时也带来数据上的向好。

数据显示，2018年华夏幸福外埠收入同比增长83%，占总收入31%。其中，外埠收入贡献前五名的都市圈为杭州都市圈、南京都市圈、郑州都市圈、武汉都市圈、合肥都市圈，分别同比变动190%、51%、1388%、370%、124%。

此外，华夏幸福1年以内到期债务占比从上一年31%下降到19%，短期负债占总有息负债比例持续降低，长短期债务比达到4.2倍。公司货币资金覆盖1年以内到期的有息负债1.8倍，偿债能力较强。

最为令人关注的是，华夏幸福经营性净现金流缺口逐渐缩小，自2018年二季度起，已连续三个季度为正，第四季度融资活动产生的现金流量净额达到46亿，年内明显改善。

报告期内公司融资加权平均利息率为 6.42%，其中银行贷款的平均利息成本 6.15%，债券平均成本为 6.22%，信托、资管等其他融资的平均利息成本 7.41%。

顺势而为的华夏幸福正在走稳，稳稳地幸福更符合平安所期待的发展方向。

截至2018年末，公司预收款项达到1375亿元，预计将在未来二三年内逐步结转为公司的营业收入与利润，有利于锁定公司未来持续高增长的经营业绩。

2019年3月，中诚信证券评估有限公司对公司主体及“19 华夏 01”债券出具评级报告，评定公司主体信用等级为 AAA 级，“19 华夏 01”信用等级为 AAA。

华夏幸福期待收获未来，是那万亿市场所空间都市圈化带来的城市更新。

这不是华夏幸福自己认为的风口，而是国家政策推动下的政策红利正在落地。

2019年4月8日，国家发改委又印发了《2019 年新型城镇化建设重点任务》通知，城区常住人口 100 万至 300 万的大城市要全面取消落户限制；城区常驻人口300万至 500万的城市要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制……

有数据显示，过去十年，都市圈房地产市场规模增速远超全国其他地区水平，2018 年都市圈住宅市场规模约为6.2万亿已占据全国市场的半壁江山，核心城市外溢市场2规模约为2万亿3，约占都市圈总规模的35%。

可以得出结论，未来房地产市场将呈现更加明显的“都市圈化”特征。对于华夏幸福而言，其多年的积淀迎来了发展良机。

华夏幸福自2002年在固安开始起步，之后相继在大都市周边开疆拓土，致力于提升中国县域经济发展水平。目前华夏幸福已在 15 个核心都市圈、以开发性 PPP 模式建设运营产业新城近80座。

产业发展方面，环北京以外区域新增入园企业501家，新增签约投资额1406亿元，同比增长52%，占公司整体新增签约投资额达到85%。环北京以外区域新增产业服务收入127亿元，同比增长316%。

因此，在城镇化迈向都市圈化的战略机遇下，华夏幸福提出了做强产业新城业务，要做到“三个坚持”不动摇：

此外，还将开拓新模式、新领域、新地域：

（1）开拓新模式。公司将在传统重资产模式的基础上，加速开拓轻资产模式，轻重并举。在盘活存量资产，优化资产负债结构的同时，以资产管理输出的模式，快速切入市场，并逐步探索其他市场化模式，如基金模式、资产证券化模式。

（2）开拓新领域。公司在做强产业新城业务的基础上，探索开拓产业新城以外亦属于综合不动产的新业务领域。公司将增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等；并对康养、长租公寓等新型不动产业务保持探索。

（3）开拓新地域。公司聚焦深耕核心都市圈，并将开拓进军都市圈的核心圈，进一步夯实公司在核心都市圈内的布局。公司依托京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心都市圈“3+3+4”的战略布局，通过多元渠道获取优质资源和项目。

可以看出，华夏幸福所布局核心都市圈影响巨大，无论是对于产业新城以及住宅等行业都可以撬动万亿市场份额。

华夏幸福“觊觎”成为都市圈的大赢家，就像当年万达打造的万达广场成为城市中心一样，最终成为一座城市的运营商。

或许正式基于对于未来城市的格局判断，华夏幸福才会笃定：“我们坚信，得都市圈者，得未来！”