这是金地后凌克时代，徐家俊独立“操盘”的第一个整年。

很难说是不是背锅了，毕竟凌克是带着不败神话结束了一个传奇时代。

现在看2023年的凌克，更像是急流勇退。因为他是以胜利者的方式离开，并且还留下个幸运数字。

那一年，金地集团实现归属于上市公司股东的净利润8.88亿元，尽管是同比下降了85.48%。

徐家俊时代的第一年，不仅是没能保住利润，还亏了60多个亿，足以说明，2024年金地的压力远比想象中要大。

200亿债务的代价？

还记得2023年的金地战略，可以用10个字就能总结到位：“深炼产品力，激活现金流”。

那么，2024年的金地都干了些什么呢？

财务表现总是很诚实的，这是个很多指标下滑的一年。报告期内，公司实现营业收入753.44亿元，房地产项目结算面积395.96万平米，结算收入600.26亿元，较上年同期下降了29.8%，房地产业务结算毛利率为14.11%，同比下滑2.1个百分点，归属于母公司所有者的净利润为-61.15亿元。

对于净利润下滑，金地在年报中也给出了一定的解释。主要原因是近年公司销售规模下降，本年度开发业务结转规模和结算毛利率下降；公司根据市场情况动态调整经营及销售策略，加大去化力度，公司基于谨慎性原则对部分资产计提减值。

从上述表述中，有些关键词值得注意，动态调整了销售策略，加大去化力度。

为什么要这么做呢？答案其实并不难找到。

“公司积极调整资源结构，大力推进存量资产处置与盘活，实现资金归集，加快回笼自由现金流。”

对，就是现金流。现金流已经成为很多房企最为关键的生命线。其实，2024年很多房企都面临着债务压力，比如万科2024年完成了292亿元公开债的兑付。截至2024年末，万科有息负债合计3612.8亿元。其中，一年内到期1582.8亿元占比43.8%；一年以上2030.0亿元，占比56.2%。

万科全年实现大宗交易签约259亿元，完成资源盘活回款104亿元，积极落实瘦身健体要求，推进非主业业务和投资退出。

除了这些，2024年的万科经历了什么，已经不言而喻，那简直是风暴一样的一年。

对于，金地而言2024年同样是负债前行的一年，因为有200亿的债务需要偿还。

好在，尽管在外界一片质疑声中，但金地还是顶住了压力。

2024 年，面临复杂严峻的市场挑战，公司坚持以现金流为核心的经营策略，以销定产、量入为出，通过强化销售与及时回款、资产盘活、拓宽融资渠道等多种方式，坚守财务安全底线，全年按时足额偿付共约200亿元的公开市场到期债务。

当然，这其中还包括一系列的卖卖卖资产。

据悉，金地集团通过处置了西安西沣路旧改项目DK2-1一级土地整理地块，退出绍兴都会云上项目股权等，以及深圳环湾城项目股权转让，回笼资金超40亿元。

短期来看，最为艰难的偿债高峰过去了。接下来的一两年，金地的境内债务有所减轻。2025年与2026年尚未兑付境内公开债约0.59亿元和5.01亿。

当然，这并非意味着金地的日子就会好过起来。它的现金流则日益紧张。截至2024年末，金地集团账面货币资金余额为227.3亿元，较2023年末货币资金余额297.4亿元减少70.1亿元，降幅为23.6%。

融资方面，公司通过经营性物业抵押和股权质押等多种融资方式，将银行端负债规模和融资成本保持在合理区间。报告期末，公司有息负债余额735亿元，其中96.30%为银行借款，债务融资加权平均成本为4.05%，较上一年度下降31个BP。报告期末，公司资产负债率为64.8%，扣除合同负债后的资产负债率为59.7%，较上年降低1.6个百分点，净负债率为49.1%。

截至2024年12月末，公司有息负债合计 人民币735.19亿元，其中，银行借款占比为96.30% ，公开市场融资占比为3.70%。债务融资加权平均成本为4.05%。公司长期负债占全部有息负债比 重的56.74%，债务期限结构合理。

报告期内，公司资本化的利息支出合计人民币10.74亿元，没有资本化的利息支出约为人民币28.03亿元。 本公司与银行等金融机构均建立了良好的长期合作关系，债务融资能力强，银行授信额度较为充裕。截至2024年12月31日，公司获得各银行金融 机构授信总额人民币2,309.95亿元，已使用银行授信总额为人民币712.55亿元，尚剩余授信额度1,597.40亿元。

尽管2024年金地完成了200亿的化债，但销售端依旧承压，暂无明显好转迹象。 

2025年1-3月，金地集团累计实现签约面积54万平方米，同比下降45.18%；累计实现签约金额81.5亿元，同比下降51.31%。

一二线城市占比约77%

金地的全国化战略肯定要进行调整了，接下来将会聚焦核心城市为主。

对于2024年的城市布局，金地表示公司坚持深耕一、二线主流城市的投资策略，形成以京津冀都市圈、长三角都市圈、珠三角都市圈以及中西部和东北核心城市为主的区域布局，助力公司把握城市轮动机会，平稳穿越行业周期。

公司对宏观经济和市场状况持续监测分析，准确把握投资周期，运用多种投资方式，提高投资质量。

凭借良好的投资布局，尤其是在北京、天津为代表的京津都市圈，江浙沪为代表的长三角都市圈，深圳、广州为代表的珠三角都市圈的深厚积累，公司表现出较好的经营稳定性，为持续发展提供有效的资源保障。截至2024年末，公司总土地储备约2,916万平方米，其中一、二 线城市占比约为77%。

不过，从2024年各区域表现来看，其实毛利率下降的区域占比较多。

面对行业发展的新形势，以及更为复杂的内外部经营环境，公司将步入新的发展阶段，我们不仅关注现金流管理，也向着相对均衡的经营管理模式转变。公司将继续聚焦主业、深度赋能业务，同时做好轻重并举、推动非住宅业务多元化发展，全面提升公司产品和服务的竞争力，为下一阶段的高质量发展积蓄新势能。

投资统筹方面，公司将依据市场形势，严守投资纪律，坚持安全审慎原则，继续坚持投资主流地段、主流客户、主流产品的高流动性项目，同时加强对宏观形势的分析与研判，密切关注金融环境的调整方向和幅度，以及房地产调控政策变化对不同城市市场的影响。

开启拿地小动作

市场对于金地的印象是，近年来很少参与拿地。金地也给出了解释，近年来，公司将确保现金流安全作为首要任务，自2022年开始缩减土地投资，新开工和竣工面积亦逐年下降。

好现象是，金地又开始了拿地。

根据公司经营调度安排，2025年，公司计划新开工面积127万平方米，竣工面 积468万平方米。未来公司将继续坚持安全审慎原则，根据市场情况和自身资源情况，择机进行投资拓展工作。

2025年以来，金地也开始择机拿地。截至目前，金地已经先后在杭州、上海和天津拿地获取新项目。其中1月21日，金地以1.86亿元竞得杭州临平区老城地块，规划建筑面积1.63万平方米，权益比例40%；2月20日，金地联合国贸地产、星狮地产，以8.15亿元竞得上海松江区松江新城地块，规划面积3.11万平方米，权益比例9%。

金地集团董事长徐家俊表示，重回土拍市场的主要原因是债务压力缓解，同时2024年行业宽松政策对市场整体信心修复及需求释放起到积极作用，市场有所修复，部分核心城市市场出现一定程度回暖的积极迹象，因此在核心城市重启拿地。

不过，无论是拿地金额还是拿地城市都仅限于个别城市，并且体量上非常的小，权益比例也相对较低。

这与之前的金地拿地有着巨大的区别，说明了徐家俊的谨慎，当然更表明金地改变了战略。

比较谨慎的状态。新增的两幅地块均为核心城市的低容积率、小体量地块，更容易实现去化，安全性更高。

金地集团总裁、财务负责人李荣辉则称，当前房地产行业流动性仍较为紧张，销售市场延续调整态势，后续土地供应将整体充裕，土地市场预计将维持中低强度状态。金地将继续坚持平衡发展，在做好现金流管理的基础上，按照量入为出的原则，根据自身经营性和融资性现金流的恢复程度进行投资决策。

可以说，徐家俊面临业绩、财务、市场分化的压力，战略上聚焦核心城市和审慎投资是合理的，但需平衡现金流和扩张需求。

业绩扭亏压力，金地集团2024年归母净亏损61.15亿元，为上市23年来首次年度亏损，其中第四季度单季亏损27亿元。亏损主因包括：销售规模骤降：签约金额从2021年的2867亿元连续三年下滑至685亿元，同比下降55%；

毛利率下滑：房地产业务结算毛利率从16.16%降至14.11%，叠加资产减值损失39亿元及信用减值损失23.8亿元；

区域分化加剧：核心收入来源的华东地区营收下降近50%，而毛利率较低的中西部收入仅增长11.84%。

债务与现金流压力，尽管2024年偿还了200亿元公开债务，但金地仍面临流动性挑战：货币资金缩水：账面资金从297.4亿元降至227.3亿元，为近8年最低；

融资成本上升：财务费用同比激增82.86%，主要因利息资本化减少；

未来债务压力：2025年境内公开债待偿仅0.59亿元，但长期仍需平衡投资与偿债。

市场分化与土储优化压力，核心城市（如杭州、上海）市场回暖，但三四线城市库存高企、需求疲软。金地当前土储2916万平方米中，77%位于一二线城市，但部分存量项目“较难出售”，需加速低效资产盘活。

徐家俊的拿地策略是“困境反转”的关键一步，但需在财务安全与规模增长间精准平衡。

若核心城市销售回暖持续，该策略有望带动经营端良性循环；反之，则可能加剧现金流压力。2025年的成败将取决于市场复苏力度与公司执行效率的双重考验。

2024年，金地背水一战。

2025年，金地恐怕先要稳住持续下滑的销售了。