万科，就是万科，无论在什么时代，想要追上他，都很难。

但没想到，世茂在这个时候追赶了上来。只是，尴尬的是在巨亏这件事上。

认真的算了一下，万科巨亏450亿，平均一天1.23亿。世茂巨亏439亿，平均一天1.2亿。

先来说万科，是选择在农历春节前一天，1月27日盘后，万科发布了公司2024年业绩预告。公告称，预计2024年归属于上市公司股东的净亏损约450亿元，去年同期实现盈利121.63亿元，较去年同期下降470%。

当然，还宣布了另外大事。郁亮、祝九胜、朱旭三位高管申请辞职。

再来看世茂，选择在周五的时间发布，3月21日晚间在港交所公告，预计截至2024年12月31日止年度净亏损约429亿-439亿元人民币，2023年度净亏损约236亿元人民币。

相同的地方在于希望减少曝光度，不同的地方在于，万科已经痛下决心动刀管理层以此改变乱局。

对于世茂而言，三位执行董事许世坛（主席及总裁）、谢琨、赵军依旧无力改变现状，或者说面对持续的巨亏，已经对于地产业务不抱有太多希望了，只是不得不完成保交付任务而已。

尽管都是巨亏，但很显然，他们接下来的路，应该是不同的两条。

巨亏、困境与重生？

现在能明确的，世茂面临巨亏和困境，至于能否实现重生，还是个巨大的问号。因为，后面这个问题需要许世坛来回答。

至于2024年为什么又是巨亏，世茂集团简单的说了一些原因。

具体包括：预期亏损主要由于房地产行业持续低迷，导致毛利率处于低位及物业项目减值亏损拨备增加；若干资产被法院裁定执行以抵偿债务，导致本年度确认大额债务清偿亏损。

房地产行业毛利率持续低位运行，2024年多数房企毛利率跌破15%。世茂的项目多集中于二三线城市，这些区域库存高企、去化周期长，导致物业减值拨备激增。例如，2024年全国商品房待售面积达7.4亿平方米，低线城市去化周期超过36个月，迫使世茂计提大额资产减值损失。

债务危机与资产被迫处置，世茂的流动性危机在2023年已显露端倪，2024年因未能如期偿债，部分资产被法院裁定抵偿债务，产生“债务清偿亏损”。这种被动去杠杆方式不仅加剧亏损，还削弱了核心资产储备。相比之下，万科通过主动出售商业物业、引入战投等方式缓释压力，避免了资产贱卖。

战略失误，高杠杆扩张与产品错配，世茂在行业上行期过度依赖高周转模式，2019-2021年激进拿地，地货比（土地成本占货值比例）高达60%以上。当市场转向时，其大量中低端项目面临价格战，而高端产品线未能形成差异化竞争力。

融资能力弱化与信用评级下调，世茂的美元债违约导致国际评级机构将其信用等级降至“违约”级别，融资渠道几乎关闭。

此外，在上述因素共同影响下，世茂集团销售业绩下滑严重。截至2024年12月31日止全年，集团的累计合约销售总额约为人民币340亿元，集团的累计合约销售总面积为267.52万平方米。

而在2023年，世茂全年实现收入594.64亿元，毛利约58.48亿元，同比增加约10.7%。

谁更可能重生？

有强大的大股东支持下，显然万科更有可能最先重生。至于世茂集团的命运，则显得异常的复杂。

万科2024年净负债率维持在60%以下，现金短债比1.2倍，优于行业平均平。其多元化融资渠道（如REITs、供应链ABS）保障了流动性安全。

土储质量，2024年万科新增土储80%位于一线及强二线城市，这些区域房价已触底回升，去化周期低于18个月。

产品力与运营转型，万科加速向“开发+运营”模式转型，2024年物业服务和商业地产业务贡献营收占比提升至25%，平滑了开发业务波动。

世茂的重压

债务重组难度大，截至2024年末，世茂境内外有息负债超2000亿元，其中2025年到期债务占比45%。若无法与债权人达成展期协议，可能触发交叉违约。

资产质量恶化，世茂待售库存中约60%位于低线城市，2024年这些区域房价同比下跌5%-10%，资产变现价值持续缩水。

品牌信用受损，项目停工、交付延期等问题导致消费者信心崩塌，2024年其合同销售额同比接近于腰斩。

重生概率评估，万科凭借稳健的财务结构、优质土储及政策支持（如进入融资“白名单”），更可能通过缩表出清、聚焦核心城市实现复苏。

世茂需依赖大规模债务重组或国资介入才可能避免破产，但现有资产价值难以覆盖负债，股东权益已实质性资不抵债。

世茂终局会是什么？

短期，债务重组与资产剥离。世茂可能效仿华夏幸福，通过“债转股+展期”方案削减债务规模，同时出售核心城市商业资产换取现金流。但债权人博弈复杂，方案落地难度较高。

中期，资本介入或破产重整，若自救失败，地方政府或央企可能以“保交楼”名义接管部分项目，但整体接盘意愿低。更可能走向司法重整，通过引入战投剥离不良资产。

长期，退市与行业出清。

基于现有数据及行业规律，其发展时间轨迹可能出现以下阶段：

‌2025-2026年：实质性债务重组，地块转让、‌核心资产包将被债权人接管，‌和港股上市地位难保。

2027-2028年：物业、酒店板块（世茂服务）可能会被出售。

2029年后：法律清算或缩表生存。‌

若资产处置未能覆盖80%债务，或将进入破产重整程序，剩余土地储备由AMC机构折价接盘‌。

最优情景下，集团规模缩水至现有10%，转型为轻资产代建企业，但年营收难超50亿元

万科或许可以依靠国企背景，躲过一劫，重新获得活下去的机会；世茂则很可能成为“激进派”的警示案例，它的命运在于内外部共同决定。

一个不争的事实是，房地产行业正从“规模扩张”转向“质量竞争”。未来，房企核心竞争力将取决于：

土储区位与产品适配度（核心城市改善型需求主导）；

多元化现金流能力（物业、商业、代建等赛道）；

政策红利的捕捉效率（保障房、城市更新等政策支持领域）。

世茂的困境并非孤例，而是行业出清进程的缩影。其最终命运将取决于能否在资产处置与债务重组中争取到时间与空间，但历史经验表明，市场化重整的成功率不足20%。

然而，当下的房地产依旧处于深度调整期，尽管市场努力企稳，但最大的核心问题还是购房人买房意愿不强。市场的不确定性和房企交付水平、延期交付的赔偿能力等因素，深深的影响购房人的信心。

对于许世坛掌舵的世茂集团而言，如何直面债权人和购房人，是个不能长期逃避的问题。

是涅槃重生，还是且战且退，很快就将是明牌了。