万亿时代下，很多房企的目标都是冲击千亿。

然而，那千亿就像个魔咒。有的疯狂加杠杆触碰到了，有的拼命去冲也没摸到。

好巧不巧的是，摔在地上的时候，才知道疼，谁还记得喊过的口号呢。

一个历史性的时刻，好像在讽刺他们。

2024年10月24日，佳源国际控股（02768.HK）、大唐集团控股（02117.HK）、大发地产（06111.HK）均发布公告，宣布公司股票将自10月29日起退市。退市的原因是因公司未能在18个月的停牌期限内完成财务业绩发布、解除清盘令等复牌指引，因此港交所上市委员会决定取消其上市地位。

退市成了他们共同的结局，曾经他们还有过同样的梦想，三家公司都有着要冲击千亿销售额的目标。

实现了也好，没成功也罢。时过境迁，有多少人记得呢？或许，也就互联网有记忆。

是的，在房地产那个黄金时代里，前几名房企的销售额加起来就是万亿水平。因此，千亿真不算什么。

2017年12月12日，中国五矿旗下专业的房地产业务平台五矿地产（HK.230）举行品牌发布会，“未来五矿地产将朝着千亿元目标迈进。”时任五矿地产总经理何剑波表示，五矿地产将在更多的城市开展业务创新，打造城市形象新地标、文化新地标和创意新地标。

房地产的疯狂，2019年算是个高峰，2020年也成为了行业分水岭。然后就是急转直下，有的房企为了活着，有的房企原地躺平，以及雷声不断。

亏损正在加剧

原本以为2023年是很多房企最难的一年，随后才发现2024年才是。对于五矿地产而言，也同样如此。

2024年3月21日，五矿地产有限公司（以下简称“五矿地产”，股票代码00230.HK）发布2023年度业绩公告。公告显示，2023年实现综合收入126.31亿港元，按年上升25.5%；毛利率17.2%，按年上升6.7个百分点。

五矿地产综合收入虽有所增长，但净利润却出现连续亏损。2023年，五矿地产净亏损和归属本公司股权持有人之应占亏损分别收窄61.3%和25.4%至5.26亿港元和10.16亿港元。

对于年内亏损，五矿地产表示，主要归因于房地产市场疲弱，本集团为房地产发展项目作出存货减值拨备，以及融资成本上升和利息资本化比率下降导致财务成本不断增加。

2025年3月14日，五矿地产发布内幕消息，披露了截至2024年12月31日止年度的财务表现最新状况。

五矿地产(00230.HK)发布公告，鉴于集团房地产开发业务的毛利率有所下降，预期截至2024年12月31日止年度将取得公司股权持有人应占核心亏损约5.66亿港元(2023年：0.44亿港元)。考虑到非现金性质的房地产开发项目相关减值亏损拨备及投资物业公允值的变动，集团预期截至2024年12月31日止年度将取得公司股权持有人应占净亏损约35.00亿港元(2023年：10.16亿港元)。

此前，五矿地产公告显示，2024年全年，五矿地产连同其附属公司、合营公司及联营公司录得合同销售额70.2亿元，较2023年的113亿元下降37.9%；相应合约总楼面面积42.1万平方米，较2023年的55.5万平方米下降24.1%。

对于2024年巨亏，五矿地产公告中也进行了一些说明。“上述于年内作出的减值拨备旨在反映出市场气氛疲弱下的最新房地产市况。”

同样，五矿地产对于2025年的楼市相对的看好，其认为：

政府持续推出多项支持房地産的政策，市场可见逐步回稳，估计相关政策将爲本集团业务带来正面影响。

同时，本公司控股股东中国五矿集团有限公司明确表示在有需要时会提供必要帮助以确保本集团业务的可持续发展。

在中国五矿集团有限公司的强大支持下，本集团有信心应对目前的房地産市况和复杂的融资环境，并确保有足够能力履行债务责任及保持流动性以作日后发展之用。

可以看出，五矿地产背靠中国五矿集团的底气。

何剑波之前就说过，自五矿地产成立以来，中国五矿集团公司(“中国五矿”)在公司发展策略及方向上给予了重大支持，为公司各项经营指标的完成，提供了坚实的后盾。

那么，五矿地产的巨亏到底是什么原因呢？

行业寒冬叠加内部转型阵痛

一方面，在于2024年中国房地产市场延续低迷态势，全国商品房销售额较2021年峰值下降超50%。五矿地产作为央企背景的房企，虽具备一定抗风险能力，但仍难独善其身。

财报显示，2024年公司合约销售额70.2亿元，同比骤降37.9%；合约销售面积42.1万平方米，同比下降24.1%。行业需求萎缩导致销售回款放缓，叠加土地成本刚性，2024年房地产开发业务毛利率降至7.2%，远低于行业健康水平（15%-20%）。此外，投资物业公允值变动及存货减值拨备（非现金性质）合计贡献亏损约29.34亿港元，占总亏损的83.8%，反映出市场对资产价值的悲观预期。

转型城市综合运营商的成本压力，为应对单一开发模式的风险，五矿地产近年来加速向“城市综合运营商”转型，布局产城融合、资产运营等新业务。然而，新业务培育需大量前期投入，且回报周期较长。例如，营口产业园等产城项目虽被寄予厚望，但短期内难以贡献稳定现金流。2023年公司经营性现金流虽为正，但2024年受销售下滑影响，现金流压力凸显，进一步拖累利润表现。

融资成本与债务负担高企，尽管五矿地产2023年底获得7.8亿港元循环贷款，2025年2月再获10亿元三年期定期贷款，但债务规模攀升导致财务费用增加。2024年公司资产负债率未显著改善，资本结构优化进展缓慢，利息支出蚕食利润空间。

“长板战略”得失

“长板战略”具有前瞻性。其核心是依托母公司中国五矿集团的资源禀赋，聚焦地产开发、产城运营、资产管理的“一核两翼”模式，避免盲目多元化。例如，通过整合集团内矿产、金融等资源，五矿地产在部分产城项目中实现了产业导入与土地开发的协同效应，提升了项目综合价值。

此外，“四个一批”（顺销、调价、工抵、运营）存货去化策略，虽未能完全转销售颓势，但为后续资产盘活提供了操作框架。

执行短板：转型节奏与风险管控失衡，战略落地过程中暴露三大问题：转型速度滞后于市场变化：产城业务尚未形成规模化收益，而传统住宅开发业务收缩过快，导致青黄不接。

区域布局集中度过高：项目多集中于三四线城市，受市场下行冲击更大，抗周期能力不足。

成本控制不力：毛利率持续下滑反映公司在成本端（如建安成本、营销费用）缺乏有效管控，未能对冲售价下降的影响。

此外，公司强调“稳健发展”与“内部协同”，例如要求子公司与五矿建安业务协同攻占市场。这一思路虽能降低资源错配风险，但也可能错失逆周期扩张机会。此外，过度依赖集团资源可能导致市场化能力弱化，在行业出清阶段竞争力不足。

破局需“三力协同”

提升资产运营效率，加快存量资产证券化（如REITs），盘活商业物业与产业园，缩短回报周期。

优化区域布局，收缩三四线投资，聚焦核心城市群，尤其是政策支持的保障性住房与城市更新领域。

强化市场化机制，在集团支持下引入战投或管理层持股，激发经营活力，平衡央企责任与市场效率。

五矿地产的巨亏是行业周期、战略转型与体制约束共同作用的结果。

“长板战略”方向正确，但执行需更果断；中国五矿集团的资源支持不可或缺，但需避免过度保护。

未来，唯有在市场化改革、资产优化与股东赋能之间找到平衡点，五矿地产方能穿越周期，重获增长动能。