南京作为华东地区重要城市江苏省省会,房地产市场更是发展的如荼如火，相继出现了弘阳、朗诗、银城和金基四大本土大民营开发商。

他们也被称作四大金刚，在南京市场上风光无限。

值得一提的是，2019年黄清平的银城系迎来最高光时刻。

这一年，他完成了左右手地产和物业的全部上市。

银城国际控股（01902.HK）、银城生活服务（01922.HK）登陆港交所。

“消失”的银城

抹去烙印，是银城系的另外一种考量，特别是物业公司层面。

2024年5月10日，银城生活服务(01922.HK)发布公告，拟从“银城生活服务有限公司”变更为“瑞森生活服务有限公司”。

从银城生活服务到瑞森生活服务，去“银城”化已经摆在明面，其革新之意颇显坚决，更改公

司名称将更能反映公司业务聚焦特色发展，及独立发展的未来战略方向。

最终，银城生活服务消失了，港股上变成了瑞森生活服务。

只不过，地产方面想要保住的银城也消失了。

2025年3月3日，银城国际控股(01902)发布复牌进度季度更新消息及继续暂停买卖的公告。

根据上市规则第6.01A条，联交所可取消任何已连续18个月暂停买卖的证券的上市地位。就银城国际而言，该18个月的期限于2025年3月3日届满。

银城国际未能于届满日期前达成复牌指引及额外复牌指引所载的所有条件，而上市科将建议上市委员会着手取消公司的上市地位。

是的，银城国际这次要彻底消失了。

据悉，银城国际附属公司主要从事物业发展、酒店营运、物业投资及展览营运。

激进扩张与高杠杆

根据公开资料显示，南京银城房地产开发有限公司目前面临多项法律困境。该企业已收到5条限制消费令，同时还有16条被执行人记录，涉及的总执行金额高达58亿元。

2012年，银城地产挺进中国房地产百强。13年后，却成了退市结局，问题到底出在哪里呢？

银城地产的暴雷核心在于其激进的规模扩张与高杠杆运营模式。自2018年提出“5年冲击500亿”目标后，银城开始加速扩张，但其负债率同步飙升。截至2018年，银城国际的资产负债率已高达90.56%，净负债率更达350%，远超行业平均水平。尽管2019年赴港IPO募资7.7亿港元，但相较于其短期债务（如2018年短期借款53亿元）而言杯水车薪，现金短债比仅为0.32，短期偿债压力巨大。

高杠杆模式下，银城被迫通过降价销售回笼资金。2018年销售均价从2.76万元/平方米骤降至1.9万元/平方米，降幅达30.9%；2019年进一步降至1.54万元/平方米。这种“以价换量”虽短期提升销售额，却严重侵蚀利润空间，导致2019年净利润同比暴跌64.9%。

销售规模与盈利能力的结构性矛盾

黄清平的战略目标强调“规模优先”，但银城在扩张中过度依赖合作开发模式。2019年销售额达198亿元（接近200亿目标），但合作项目持股比例偏低（如与旭辉合作的云台天境仅占股51%），导致实际利润分成有限，毛利率从29%降至16%。这种模式虽降低风险，却使银城陷入“规模增长、利润萎缩”的困境。

此外，银城的土地储备结构存在明显短板。2019年新增土储193万平方米中，近半位于徐州、镇江、马鞍山等三四线城市，能级较低，抗风险能力弱。而核心城市如南京的土地储备占比从50.3%逐年下降，进一步削弱其高溢价能力。

战略布局失衡：多元化业务的协同失效

黄清平曾提出“地产+物业+养老+长租公寓”的多元化战略，但各业务板块未能形成有效协同。以养老产业为例，2015年银城高价竞得南京首个医养结合地块，意图打造“东方颐年”品牌，但养老地产需长期投入且回报周期长，与高周转的住宅开发模式冲突。截至2024年，该业务仍未能贡献显著收益，反而加重资金压力。

物业板块银城生活虽于2019年赴港上市，但其增值服务占比仅16.3%，远低于行业平均水平，毛利率长期低于15%，对集团利润贡献微弱。更名“瑞森生活”后，2024年中期预亏超9000万元，暴露出关联方应收款减值及内部管理问题。

融资成本高企与市场信心流失

银城的融资策略凸显其资金饥渴。2019年发行1亿美元优先票据，利率高达12.5%，远超行业7%-8%的平均水平，反映资本市场对其偿债能力的担忧。2022年后，母公司银城国际因长期停牌（超14个月）丧失融资渠道，进一步加剧流动性危机。

黄清平频繁分拆上市（地产与物业板块四年内先后IPO）虽短期缓解资金压力，但分散了管理资源，且未能解决核心的盈利能力问题。市场对其“资本套利”意图的质疑，导致股价持续低迷，银城国际上市首日破发，后续交易量长期平淡。

高管内斗与外部困局

内部管理漏洞加速了危机爆发。2024年，银城生活高管李春玲被曝账外发放花红、隐瞒关联交易，引发董事会动荡，股价两日暴跌30%。此外，黄清平被指控挪用上市资金，虽董事会称“缺乏实质证据”，但严重损害投资者信心。

外部环境上，2019年后的房地产调控政策（如“三道红线”）直接压缩房企融资空间，银城的高杠杆模式难以为继。2020年疫情叠加行业下行，长三角部分三四线城市房价回调，进一步拖累其去化效率。

黄清平的战略误判：规模与质量的失衡

简单的说，黄清平的战略失误可归结为三点：

对行业周期的误判：在2018年行业步入调整期时仍坚持激进扩张，忽视政策风险与市场转向。

规模优先的路径依赖：过度追求销售目标，忽视利润结构与现金流健康，导致“虚假繁荣”。

多元化业务缺乏聚焦：养老、物业等板块未能形成核心竞争力，反而分散主业资源。

银城地产的暴雷是激进战略、高杠杆运营与行业周期共振的结果。黄清平虽试图通过资本运作与多元化布局突破区域房企瓶颈，但未能平衡规模与质量，最终在内外压力下陷入困境。

银城系案例为中小房企提供了警示：在行业分化加剧的背景下，盲目扩张与过度金融化可能成为致命陷阱，而精细化运营与财务安全边际才是生存之本。

然而，银城地产的困局并未解除，其开发的众多楼盘面临着交付考验，即便上市主体退市了，同样需要承担相关责任。