房地产行业的兴衰，不过是这三四年的光景，却像半生又像梦一场的昨天。

房企，有的倒下、有的躺平、有的挣扎，有的活着，有的好好活……

如果需要点一首歌，不一定会怎么选？

是听一曲姜育恒那首经典老歌《再回首》，还是听火爆一时的《少年》？

他们是不同的，又是相同的。都是回忆杀，不同的是《少年》更具有“杀气”。

我还是从前那个少年

没有一丝丝改变

时间只不过是考验

种在心中信念丝毫未减

就在上周，见了一些圈里的朋友，聊着聊着就聊到了恒大，于是就有人问，恒大的欠款还会给吗？

我给出的答案是很确定的，那就是别指望了。

为什么呢？因为负债累累的恒大不会是那个《少年》，许家印更不可能回到过去了，所有的一切不过是一场奢侈的旧梦。

其实，地产圈所有的参与者都不希望，房地产的盛世的句号，更愿意是个顿号或者是逗号。

只是，现实总是残忍的，诸多因素作用下，地产巨人恒大和碧桂园先后陷入困境，难以自拔，其他多数房企也危机四伏。

黎明之前总是煎熬的，房地产期许着新时代的到来。换掌舵人，成了这个时间段的重要特征，哪怕你是企业超强的个人IP，也同样需要这样一个交替过程。

比如，碧桂园的杨国强、龙湖的吴亚军、金地的凌克、阳光城的林腾蛟……

当创始人这个时代的辉煌成为过往，接下来都要看新管理层的表现了。

考核继任者的重要指标，一定少不了年报。今天，重点的聊一聊，龙湖，还是不是龙湖。

2022年10日28日晚间，龙湖集团公告称，公司创始人吴亚军因年龄及身体原因辞任龙湖集团执行董事、董事会主席，转任公司战略发展顾问；现年40岁的集团CEO陈序平接任董事长职务。

对于吴亚军的退任，市场当时还有一定的疑惑。

不过，2022年的成绩还是可圈可点的。年报显示，2022年，龙湖集团实现营业额2505.7亿元，同比增长12.2%，实现归属于股东的净利润243.6亿元；剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利同比增长0.5%达225.4亿元；毛利额530.4亿元，毛利率21.2%。

从这份业绩可以看出，龙湖的管理层实现了平稳过渡。

而2023年则是陈序平管理团队一个完整财年，会有怎样的答卷呢？

2024年3月22日，龙湖集团发布2023年财报显示，2023年年实现营业收入1807.4亿元，由运营及服务业务组成的经营性收入实现248.8亿元，同比增长5.7%，覆盖股息及利息倍数1.55倍。实现归属于股东的净利润128.5亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达113.5亿元，利润结构逐步优化，其中运营及服务利润贡献占比持续提升，达到60%。

对于这份年报上的一些数据的确存在了一些变化，但可以说已经实属不易了。

要知道一个大背景是，在2023年整个的房地产行业都受到了不小的影响，很少有企业独善其身。

龙湖的凶猛，还有几分？

数据显示2023年龙湖集团地产开发业务全年实现合同销售额1734.9亿元，合同销售面积1079.6万平方米，位居行业第九（数据来源：克而瑞）。

与此同时，在全国22座城市入围当地市场TOP10，其中在苏州、合肥、天津等14座城市位居TOP5，在西安、成都、武汉等7座城市进入TOP3。

分城市能级来看，95%的销售来自一二线城市；分区域看，长三角、环渤海、西部、华南及华中片区合同销售额在集团占比分别为28.9%、21.8%、28.4%、11.8%、9.1%。

此外，报告期内实现销售回款率超100%，继续维持高位。

在民企拿地普遍消失的大格局下，龙湖依旧表现出勇猛的态势。

龙湖执行董事兼高级副总裁张旭忠就表示，“从去年开始，头部房企的拿地的策略基本已趋同，导致一二线城市尤其是核心区域的竞争非常激烈。在此情况下，龙湖2023年在全国17个重点城市共获取31幅土地，平均溢价率控制在8%这样一个相对较低的水平。”

据悉，这31宗地块，总建筑面积368万平方米，分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市，权益地价为259亿元。按区域划分，长三角、西部、华南、环渤海及华中的新增土储面积分別占新增总建筑面积的26.3%、41.8%、9.5%、11.4%、11.0%。

为何高度重视“安全垫”？

龙湖集团董事长兼CEO陈序平在2023年度业绩发布会上表示，“龙湖经常提前偿还债务，始终把债务安全放在第一位，履行所有债务的安全兑付，这也是我们用行动来给行业注入一些信心。”

2023年，行业出清加剧，龙湖始终保持克制、自律的财务纪律，在压降债务规模的同时，持续优化债务结构，打造更健康的资金链，增厚企业“安全垫”。

截至报告期末，龙湖集团的有息负债规模为1926.5亿元，同比去年减少154亿元。在手现金为604.2亿元，保持高位。三道红线指标继续稳居绿档，净负债率为55.9%，剔除预收款后的资产负债率为60.4%，同比下降约5个百分点。

截至3月22日，2024年内到期的短期债务占比降低至8%，贷款年限持续延长，长短债配比更加合理，债务到期节奏科学可控，短期内无还债压力。

外币债务占比进一步下降至17.7%，其中100%的外债已做掉期对冲，全面规避汇率波动风险。

此外，龙湖坚持低成本的融资渠道，整体借贷成本保持在4.24%的低位，平均账期进一步拉长至7.85年。

长期以来，龙湖集团遵循按时还贷、不展期、不逾期的财务铁律，成为龙湖集团穿越周期的强大底气。

摩根大通在报告中认为，龙湖是业内管理最好的民营房企之一，其审慎的财务管理、精心规划的债务到期安排、良好的土储，帮助龙湖穿越周期。此外，由于龙湖较早布局商业，摩根大通认为龙湖目前的租金和经营性收入已经可以覆盖利息支出。

此外，龙湖新推出的御湖境、云河颂两大产品系在2023年取得良好成绩。

这就是龙湖的2023年，不知道，这样的龙湖，是你熟悉的那个龙湖吗？