世茂集团:境外银行贷款人小组提议初步重组框架 实现减少负债约60至70亿美元
2023-12-08 10:40:41 来源:房企观察网
旨在提供切实途径改善本集团运营业绩,并实现减少负债约60至70亿美元,以优化本集团的财务实力及业务运营。
境外债务重组进展
重组进展
本公司与其财务及法律顾问于过往数月一直在积极推进本集团境外债务的拟议重组工作,包括本金总额约为117亿美元的本公司发行以美元计值的优先票据及若干无抵押境外信贷融资(「现有债务」)。本公司持续与各类债权人进行建设性对话,旨在稳定本公司状况、缓解当前流动资金挑战及实施一个能公平对待所有债权人并保障所有相关方利益的重组方案。
潜在实施框架
本公司管理层致力进行境外重组。本公司拟于香港透过协议安排计划实施境外债务重组及╱或于任何司法权区展开就实施拟议重组方案条款而言可能属必要的其他同等程序。
本公司已向由境外票据持有人组成的临时债权人小组及合共持有较大比例本集团境外债务的本公司境外银行贷款人小组提议初步重组框架,旨在提供切实途径改善本集团运营业绩,并实现减少负债约60至70亿美元,以优化本集团的财务实力及业务运营。初步重组框架由下列要素组成:
i)将部份现有债务交换为以本集团主要境外资产组成的抵押品组合作担保的新债务工具,到期日为自重组生效之日起计不超过9年;
ii)以较现有债务本金金额折让的价格,将部份现有债务交换为具上限金额的新优先担保债务工具,该新优先担保债务工具将享有类似其他新债务工具抵押品组合的优先顺位担保。新优先担保债务将较其他新债务工具
获优先偿还;
iii)将部分现有债务交换为本公司的股票挂鈎工具,经相关批准及全部转换后,该等工具将转换为本公司较大比例的普通股份;及
iv)向于特定期限前支持重组建议的债权人支付同意费。
于本公告日期,本公司与各类债权人尚未就境外重组的条款订立最终协议。
资本架构概览
于2023年6月30日,本集团有(i)境外计息债务约140亿美元(未经审核);
(ii)境内计息债务约250亿美元(未经审核);(iii)应付关联方款项约30亿美元;及(iv)总权益约90亿美元,包括非控制性权益约60亿美元。于上述境外债务中,约70亿美元为以美元计值的优先票据、约30亿美元为银团贷款、约20亿美元为双边贷款及约20亿美元为有抵押项目贷款。截至2023年10月31日的计息债务结余与于2023年6月30日的数据并无重大差异。有一定比例的境内求偿债务享有本集团旗下境外实体提供的担保。
预测现金流量及主要资产负债表数据
i)鉴于当前市况,本集团的整体流动资金仍然受限。截至2023年10月31日,本集团的现金结余合共约为人民币220亿元(未经审核),包括:
(a)本公司持有的现金约为人民币1 0亿元(未经审核);(b)上市附属公司及其各自的附属公司持有的现金约为人民币4 0亿元(未经审核);
及(c)受预售及其他监管安排限制的现金约为人民币170亿元(未经审核),其中大部分存放于项目层面的监控账户。
ii)基于(i)本集团能够维持正常运营,而中国房地产行业的市场环境逐步改善;(ii)本集团将交付现有项目及所有可销售资源;(iii)境内债务到期时能进行再融资;(iv)根据本集团计划实施可严格控制整体成本的适当措施;及(v)并无考虑其他不可预见因素(包括但不限于针对本集团的任何重大诉讼及索偿所产生的额外开支)等各种假设,于2023年至2033年
期间,来自(a)本集团以及其合营企业及联营公司开发的现有开发项目(按现金所得款项减建筑成本、税项、销售、一般及行政开支以及其他开支计算);(b)酒店经营及其他商业运营所得运营收入的所得款项净额估计约为每年人民币40亿元至人民币400亿元。尽管市场状况及项目开发进度会影响开发项目每年产生的所得款项净额,但预期现有开发项目产生的大部分所得款项净额将于上述期间的中期之前产生。本集团于2023年至2033年期间产生的累计无槓桿营运现金流量总额估计约为人民币2,000亿元至人民币2,500亿元,其中估计酒店及其他商业运营产生的累计营运现金流量净额合共大约介乎人民币60亿元至人民币100亿元。此外,规模最大的前20个项目及前20个城市分别佔截至2022年12月31日的开发净值计算约50%及70%。
iii)于2023年至2033年期间,估计本集团主要境外资产(包括来自本公司物业管理业务的股权)的累计槓桿现金流量大约介乎15亿美元至20亿美元,此估算乃基于对可变现价值的各种假设,而其未必会实现。境外资产有可能供本集团用于偿还经重组后境外债务,而大部分经重组后的境外债务将依靠境内业务产生并可上缴至本集团境外实体的现金流偿还。
iv)于2023年6月30日,本集团物业及设备的未经审核账面值约为人民币170亿元,而投资物业(主要指本集团自行开发的商用物业)的未经审核账面值约为人民币660亿元。
上述财务资料未经审核及由本公司管理层根据目前可获得资料编制而成,仅供说明。该等财务资料未经本公司核数师或审核委员会审阅,因此,可能会有变动及/或调整。因此上述数据仅供投资者参考。股东及投资者买卖本公司证券时务须谨慎行事,避免不恰当地倚赖该等资料。如有任何疑问,投资者应寻求专业人士或财务顾问的专业意见。