2017年8月24日，由人民网房产和龙湖地产联合主办的“景幕孙河·粼境中国”壹号别墅区升级之变发展论坛于北京红砖美术馆举行。论坛由北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志主持，中国金融改革研究院院长刘胜军、清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所副所长彭剑波、中房协人居环境委员会副主任开彦以及龙湖地产北京公司营销总监张世铮做客论坛现场，共同解读孙河嬗变之道。

一

龙湖地产北京公司营销总监张世铮

土地的成熟与价值

1、高手，在于能够洞悉一块土地由生变熟

购房者在购房时，如何去评价一块土地有没有价值，值不值得下手？需要眼光。

真正的高手，在于能够洞悉一块土地由生变熟，12年的孙河，鲜为人知，为一块生地，价值远未被挖掘；今天的孙河，一切规划正在落实过程中，京密快速路今年动工，政府高度重视的要打造的亚洲最大的城市湿地公园开建……

土地的成熟带来土地属性的蜕变，从而带来土地价值的提升。购房者在五分熟的时候入手，进而再享受它全熟的红利，这是抢占财富的最佳时机。

2、在中国，279公顷纯粹低密生态住区何处寻？

孙河，北京唯一一个先规划后建设的纯粹低密住区，仅规划11块住宅用地，容积率多在1.0左右，板块中间10万方湖景公园，湖景南侧20万方体量的商业，并规划有中小学教育用地，再加之公共轨道交通，孙河自成一个完全独立低密的高端住区。而15个朝阳公园，6.5个奥林匹克森林大小的亚洲最大的城市湿地公园规划，更是使其成为一个低密纯粹生态住区。在未来大批住宅以自住房为主，70/90政策实施，且开发商高度自持租赁的市场情况下，如此低密住区的改善产品将更加稀缺。

二  

中国金融改革研究院刘胜军院长

新的金融格局之下如何管理自己的财富

1、转型中的中国：仍是全球最佳财富配置目的地

在世界金融格局秩序下，很多中国人将资产拿到海外买美国股票、美国的房地产，包括加拿大等国家。但美国现在正在发生非常重要的转变，即美国宽松的货币政策，量化宽松正在退出。无论是美联储的加息还是QE的退出对美国金融市场都会带来改变。特别是特朗普上台之后将会带来更大的不确定性。

而欧洲虽然短期内经济已经企稳、欧债危机告一段落。但是欧洲中长期依然令人焦虑，欧债危机的根源欧元单一货币政策的固有缺陷难以克服，包括欧洲存在的诸如西班牙等国家所存在的恐怖主义危机。发达国家所面临的挑战，也使得资本的流出并不安全。

转型过程中的中国，正在为可持续发展寻找新的经济增长点——创新、消费、城镇化，中国经济仍有很大的涅槃空间。与欧美相比，中国仍是全球财富配置的最佳目的地。

2、房价是一种货币现象，中国经济增长离不开房地产

房价贵不贵与房价涨不涨是两个概念，房价的涨幅与货币发行强相关。2009-2012年四年中国投放货币量50万亿，超过之前59年之和，是美国的1.7倍。而中国在汇率机制上选择货币政策的独立性和汇率的稳定性。在保持货币政策的独立性、汇率稳定和资本的完全流动性时，三者之间不可能同时达到。因此就需要考虑到这些资本的流动，钱是不会永远睡觉的，钱一定要找到出处。它无非是楼市、股市和商品市场。而当钱都冲向商品市场，就会造成严重的通货膨胀，社会要动乱的。一方面发这么多钱，一方面担心社会稳定，最终发现能够圈住钱的池子就是房地产。

今年上半年中国经济增速高达6.9%，超过所有人的意外，其中一个重要影响因素来自于房地产投资的增速。中国房地投资增长率2015年是1%，2016年开始增长，2017年上半年接近9%，直接带动了中国经济的短期增长势头。

事实上，在中国三大新经济增长点中，其中消费和城镇化与房地产息息相关。特别是城镇化，中国未来整个社会会发生非常大的改革，现在中国农村中的六亿农民至少有三亿将继续转移到城市，这会对我们的经济增长、对我们的基础设施、对我们的房地产都会带来很大的空间，未来中国房价仍将上涨是大概率事件。

3、地产已融入国家命脉，调控本质仍为维稳

有四个数据可以证明房地产仍是我国的经济命脉所在。首先，从2017年上半年的数据可以看出，诸如互联网创新等新动能的经济贡献率远远不如房地产，不能取代房地产的支柱地位。其次，中国地方政府的40%收入来自土地，房地产是维系各地方政策债务的关键一环。再次，中国居民财产2/3是房地产，而所有银行最大的抵押品正是房地产，房地产已经是中国金融体系当中最重要的因素。

中国房地产市场，不同于一般的经济产业，而是影响金融体系、政府体系、经济增长的国家命脉的存在，目前政府的调控政策的本质，不可能是打压房地产，而是通过顶层意志促进房地产通过转型实现健康发展，从而确保国家稳步前行。相比股市、黄金等投资市场。房地产业仍是最具价值，最有安全性的投资领域，是当前形势下，全球资产配置的稳健选择。

三  

清华同衡规划设计研究院测量研究所彭剑波教授

用世界北京的格局看朝阳

1、“限制边界，减量发展”成北京城市战略大趋势

近年来，北京的城市发展战略思路发生了明显的变化。未来北京整个发展走向减量是大趋势，加快疏解非首都功能，以资源环境承载力为约束标准，确定人口规模上限，划定生态红线，治理大城市病，到2020年全市建设用地缩减到2800平方公里。

而在另一方面，对绿色休闲空间、生态空间将进一步扩大，未来应该是水更清天更蓝花更多景更美的发展导向，强调时代风貌、首都风范与首都风韵的结合，把北京建设成为国际一流和谐宜居城市。

2、朝阳孙河：规划建设高端居住区

从朝阳区十三五规划来看，未来将集中于高端产业圈，高品质生态圈、高端社群圈和优质综合配套圈。以望京为例，下一步望京会朝着高端化、高精尖去发展，同时提出大望京发展思路，从小望京到大望京，望京从五环南走向五环两侧协同发展，这些必然带来大望京周边地区人才集聚、消费提升和相应国际化居住的需求释放

孙河板块一直以来作为望京后花园的存在，按照朝阳区发展规划，落地生态宜居城市的大政方针，加强温榆河等滨水地区上下游环境治理，建设绿色生态廊道建设，把孙河板块建设成为宜居宜业高端发展区。

四 

中房协人居环境委员会副主任开彦

偎依亚洲最大湿地公园

营造生态绿色人居高端别墅豪华社区

1、借鉴西溪湿地模式，推动孙河湿地生态宜居发展

中国湿地的代表是西溪湿地。西溪湿地由于在水环境的保护、植被的保护等取得很好的发展，优越的田园风光和野生生态，对周边的生态宜居型房地产发展取到了很好的效果。西溪湿地的成功使得周边形成了全国一流的低密度高端别墅区，使得区域成为杭州首屈一指的生态宜居住区。

依托相当于西溪湿地4倍大的温榆河湿地公园，实行全国方案的征集，孙河别墅区将迎来前所未有的发展机遇，应充分借鉴西溪湿地经验，打造北京人向往的高端生态居住目的地。

2、四大墅区升级，定鼎北京第一别墅区

除了亚洲最大的湿地公园的建设，朝阳区还计划在京承高速沿线打造450万平米郊野公园带，全面提升孙河板块环境建设；京密路升级京密快速路，将于今年内开工；承接望京CBD北扩趋势，背靠40万平米高科技产业园，依傍国际研发创新聚集地；成立专享疏解清退小组，加快疏解步伐，2017年底，将京承高速路西侧约1500亩用地建设成为湿地保育区和体验区。迎四大升级利好，对孙河湿地高端别墅区的建设形成巨大利好。未来这里将比肩世界一流湾区，成为中国高端圈层的首选居住地。

政府规划决定区域发展，2017朝阳孙河升级之变，这个北京唯一一个先规划后建设的纯粹低密高端别墅区，正在经历由半熟之地向全熟之地锐变的过程。景粼原著，位于壹号别墅区孙河之心，朝阳区罕见在售改善型别墅产品，加之龙湖别墅之产品力，坐实中国别墅1－7月8万＋成交排行榜北京Top 1 ，中国Top4的地位。景粼原著，全新湖景别墅，升级入市。