2020年，招商蛇口继续保持三道红线“零踩线”，背书于招商局集团下，财务质量不断优化，这一点基本符合预期。而对于招商蛇口则更应该关注，在逆势下积极增加土储、加持持有型物业管理是否可以对冲不断下降的业绩增速与较低的毛利率水平带来的经营风险。

业绩表现：南部区域性优势突出，业绩增速持续放缓，3300亿目标并不轻松

2020年招商蛇口实现合同销售金额2776.1亿元，同比增长25.9%，合同销售面积 1243.5万平方米，同比增长6.3%。业绩增速较（2018年的51.3）2019年的29.2%进一步下滑，但仍超过TOP20房企平均增速水平。另外，2020年招商蛇口平均销售均价约22325元/平方米，较2019年18853元/平方米，增长约18.4%， 对于重仓深圳的招商蛇口来说，2020年其业绩增长一部分是由于销售价格增长贡献。

2020全年招商蛇口在全国7个城市销售额突破百亿，包含杭州、苏南、上海、深圳、南京、广州、宁波七城；华东、深圳、西南、华南、江南5 个区域销售金额增速超过20%，从业绩贡献可以看出招商蛇口仍保持以深圳为大本营的南部区域的较强优势。

2021年招商蛇口预计新开工与竣工面积均达1300万平方米，提出3300亿业绩目标，预期增速19%，降速意图明显，稳步跨越3000亿业绩门槛，但基于当期招商蛇口的销售情况，达成任务并不轻松。

财务水平：营收与偿债基本稳健，但毛利率大幅下降至18.06%需引起关注

营收：上半年招商蛇口实现营业收1296.2亿元，同比增32.7%；其中物业销售收入1012.6亿元，同比增长19.8%，占比招商蛇口整体收入78%。房地产营收增长主要来自2020年招商蛇口房地产项目结转收入规模的增长，包括北京雍和府、北京都会中心、大连公园1872、南京雍宁府、南京东望府、武汉一江璟城等项目大额结转。

另一方面，招商蛇口整体收入的增加来自于园区与运营板块业务的增长，该部分业务收入为282.3亿元，同比增长126.3%，收入占整体营收约22%。邮轮业务收入规模较小，且2020年受疫情冲击较为严重，同比减少79.2%，但邮轮业务对整体营收影响力较少。

利润：2020年招商蛇口归母净利润122.5亿元，同比下降23.6%，净利下滑。同时，招商蛇口房地产业务板块毛利率为18.06%，较上年同期减少6.14个百分点，低于行业平均水平。较低的利润水平主要受其结转产品类型、结转体量、地区结构等影响，同时受到成本上升、调控政策等多方面影响，房地产整体利润水平呈下行趋势。

偿债：截至2020末，招商蛇口持有货币现金893.1亿元，同比增加18.6%，现金短债比为1.62，较上年同期大幅提升约0.25。依靠背后招商局集团的强大背书和经营支持，招商蛇口资金流动性充盈，隐性资源丰富，融资成本较低，偿债能力不断走强。

土地策略：权益土储金额较上年同期增加50.8%，多渠道积极补充土储

整体上，招商蛇口重点聚焦核心一二线城市， 2020年招商蛇口新增土地98宗，土储建筑面积1625万平方米，权益面积1045万平方米，权益占比64%。2020年权益拿地金额约814.3亿元，较上年同期540.0亿元大幅增加50.8%，拿地节奏上下半年保持一致，单城资源投放力度较去年翻倍，加强布局西安、合肥、南通、东莞等重点城市。2020年招商蛇口在土地市场表现活跃，弥补早年重点发展港口业务带来的房地产土储收缩，为下一个五年规划储备粮草。获地方式上，招商蛇口较为特别的“港城联动”与产城联动已成为其重要渠道，

发展战略：长期发挥港城联动优势，资管元年助力持有业务实现突破

在40余年的蛇口工业区建设中，形成并发展了招商蛇口的独特模式即前港-中区-后城综合发展模式。该模式的将会长期作用于招商蛇口，结合招商局集团强大的背书，通过产城、港城联动，在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区（港）等区域获取了大量战略资源，再通过其全生命周期的产品体系，赋能空间，引领城市升级。

另外，招商蛇口一直提及2020年是其“资管年”源自其2020年成立资产管理中心，协同招商积余设立“招商商管”商业运营管理团队，整合成立“招商伊敦”酒店公寓管理平台，全面盘点集中商业、写字楼、酒店、公寓等四大业态的持有型物业，设置不同的持有及管理策略。轻资产管理运营已成为招商蛇口的第二大业务板块，未来将成为其重要的发展战略。

融资新规：财务质量进一步提高，继续保持“零踩线”记录 

据贝壳研究院统计，依照“三道红线”融资新规，招商蛇口剔除预收款后的资产负债率为58%，较上年同期增长约2个百分仍处于达标标准之内；净负债率为26%，较2019年同期较低负债水平的基础上继续降低约3个百分点；现金短债比为1.62，较上年同期提升约0.25。由此，招商蛇口2020年 “三道红线”全部达标，保持“零踩线”记录。良好的财务质量和负债结构有助于其更好的冲击业绩目标。