进入五月，丹东和防港城两个城市毫无征兆的进入了大家的视野。从地理位置看，这两个名不见经传的城市完全不搭，一南一北，位于辽宁省的丹东相较而言算是个中等城市，人口二百六十万，而位于广西的防港城人口仅有四十三万，符合很多人戏谑自己家乡时常用的名词 – “十八线城市”。要找共同点，这两个城市都是边境城市，丹东和朝鲜一江之隔，而防港城距离越南仅有50公里；而这两个城市引起大家普遍关注的另外一个共同点则是这两个城市在过去短短的时间内都经历了房价的暴涨。

5月16号国家统计局发布了4月份全国70个大中城市新建商品住宅的销售价格指数，在这个指数中，丹东，海口，三亚，西安，太原，哈尔滨，贵阳，金华，烟台和平顶山位列月度价格涨幅前十。而紧追其后的十到二十名的城市中也不乏大理，南充，牡丹江，徐州，北海，遵义这些四线城市。防港城由于城市规模太小，并没有被纳入统计之列，但在过去不到半年的时间里，这个小城市的房价几乎翻了一番。在全国限购的大背景下，三四线城市的房地产究竟发生了什么？

政府成功将资金引导到三四线城市

不可否认的是，中国的住宅市场一直被政策左右，政府的政策在一定程度上主导市场的走向，这种主导并非价格主导 – 从过去多年多轮地产调控的结果来看，通常情况下调控政策出台则成交量下跌，但价格保持稳定，随后则随着政策的松动价格迈上一个台阶，如此往复 – 我们这里说的主导更多的是资金的走向，从2016年930到2017年三月份不断出台的限购政策基本上横扫了全国房地产重点城市。调控可谓有成效，这些城市成交量大幅下滑，市场安静了，新房上市需要政府审批价格，所以新房价格也在政府掌控之中，整体市场的数据很好看，都保持平稳。然而一个不争的事实是，普通民众的刚需似乎并没有得到满足，投资渠道的狭窄以及实体经济的疲软让大量的民间资本无处安放，兜兜转转，投资房地产依旧是最稳妥的选择。从2015年开始政府重点强调房地产的去库存，这一任务在本轮的房产热潮中基本上完成，在一二线城市普遍限购的情况下，三四线城市由于价格优势吸引了大批游资进入，因此，我们说是政府成功将资金引导到了三四线城市。

从统计局的数据来看，全国商品住宅现房销售面积累计增长从进入2018年开始即为负增长，4月份为-18.9%，创了新低，2018年4月期房销售面积累计增长为7.5%，这两个指标均是过去24个月里的最低值，而4月的全国房地产住宅投资累计增长14.2%，创了过去24个月里的新高。一方面是全国性的销售低迷，而另一方面是投资的不断加码，这其中的原因是什么？从既往的经验看，以往的调控时间基本上维持在8-12个月，调控初期开发商肯定会为保现金流少拿或不拿地，勒紧裤带等待寒冬过去，与以往不同的是，本轮调控持续的时间远较以往要长，并且并没有露出有所松动的意思，无米下炊的开发商纷纷出手拿地是推高全国住宅投资的主要原因。

三四线城市住宅流动性差

目前，一二线城市的土地价格已经很高，并且一些热点城市在土拍过程中往往还有附加条件，比如限房价竞地价，比如需要有大比例的自持，这些条件让原本利润已经摊薄的开发商很难盈利，并且随着国内信贷环境的紧缩，开发商的融资渠道已经越来越狭窄，而融资成本则越来越高，因此三四线城市相对低廉的土地价格对于开发商而言更具吸引力。过去一年，我们看到大型房企开始向三四线城市发力，除碧桂园之外，万科、恒大、保利、中海等房企都开始大面积布局三四线城市，而这些房企在三四线城市拿地基本上都在城市核心区，新项目定位也较为高端，因此直接带动了当地房价的上涨。

此外，棚户区改造的货币化安置也是助推三四线城市房价攀升的一个重要原因。政府认可了用棚户区改造来作为去库存的方式，从国务院常务会议上的表述可见一斑：“棚户区改造是重大民生工程，是推动新型城镇化的重要举措。既改善了民生，也带动了有效投资消费和去库存”。在同一会议上，政府还指出，针对目前一些地方棚改推进难度加大等问题，要加大督查力度；商品住房库存量大、市场房源充足的市县，进一步提高货币化安置比例。政府表了态，资金就能迅速跟上，棚户区居民的安置就成为当地住宅需求的一个重要来源。

丹东和防港城房价的暴涨不是第一个也绝对不是最后一个，资金永远追逐着最大的利益，当一个城市的房价被炒得上了天，获利了的资金一定会回撤投奔下一个目标。对政府而言，房价的上涨意味着土地价格的上涨，这直接关系到政府的收入，因此政府乐见其成。对投资者而言，这种上涨则蕴含着风险，同一二线城市相比，三四线城市的住宅流动性差，增值保值空间小，因此投资者在审视投资目标时一定需要更加审慎的判断。

（文：戴德梁行北中国区研究部主管 魏东）