跟随传统的楼市升温期，2018年4月北京二手房市场继续小幅回温，交易量增加的同时房价也有微涨。但不论是交易量、交易价格、支付结构还是户型结构，4月北京二手房市场仍然保持稳定，市场运行较为健康。

二手房网签近1.4万套套 房价企稳

据我爱我家集团市场研究院统计，2018年4月，北京全市二手住宅共网签13673套，同比2017年4月的16902套下滑19.1%，环比2018年3月上升22.6%。虽然同比仍在下降，但2017年4月之后，北京二手住宅月网签量从未超过1.5万套，今年4月的网签量则是去年5月至今12个月里的最高值。

价格方面，4月北京二手住宅成交均价环比3月略微上涨0.3%，与3月相差无几，基本持平。自2017年4月起，北京二手住宅交易价格持续走低，下跌趋势十分明显。进入2018年后，降幅逐步收窄，价格逐步趋稳。从近一年的价格曲线可以看出，今年前四个月北京二手房价基本是平稳的，波动幅度很小。与去年4月的最高点相比，今年4月的价格已累计下降了18.2%。

从市场的实际签单数据同样可以看出交易量的增长。我爱我家集团市场研究院统计显示，2018年4月通过北京我爱我家达成的二手住宅实际签单量环比3月增加了16.6%，这一数字已经超过2017年4月同期，是13个月里的新高，但仍只有2017年3月的一半。

我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，不论是网签量还是机构的签单量，4月北京二手住宅都来到了一年新高，这说明北京二手房市场已真正走出2017年“317新政”之后的交易低谷。北京目前有大约800万套的存量规模，即使仅以年2%的换手率来看，北京二手房市场也应该有着每年16万套左右、每月1.5万套左右的交易基本盘。因此，虽然4月北京接近1.4万套的网签量已经显示出了市场回温，但也只是朝着正常交易水平的恢复而已，过热并未出现，市场仍旧稳定。

价格的平稳则是市场企稳的另一证明。“317新政”后，北京二手房价经历了一波持续下跌，但与交易量存在基本面类似，人口基数庞大、外来人口众多、房屋交易需求旺盛的北京在二手房价上也存在一个底线，而国家的政策调控也是以防止大起大落为目标的，所以北京二手房价不会长久下跌，降幅收窄、逐步企稳是必然趋势，而从今年已过去四个月的价格走势来看，北京二手房价已基本进入了止跌企稳的状态。

商贷比例不足20% 公积金成购房首选

我爱我家集团市场研究院数据统计显示，4月北京的二手住宅交易中，全款支付的比例为26.9%，环比3月减少2.4个百分点；商贷支付的比例为19.9%，环比3月增加2.6个百分点；市管公积金支付的比例为29.7%，环比3月减少2.8个百分点；市管组合贷款支付的比例为17%，环比3月增加2.7个百分点；其它支付方式占6.5%。

整体来看，4月的支付结构与3月相差并不大，仍然维持着市管公积金占比最高，全款其次，商贷再次的态势，且商贷占比依旧不足20%。将如今的支付结构与一年前对比可以发现，曾经占比过半的商贷已经降到了不足五分之一，全款支付占比经历几个月的增加后又逐步减少到了不足30%的状态，相比之下，使用市管公积金的比例则是持续增加，目前已经成为了北京二手房交易付款的首选。

胡景晖分析表示，“317新政”后，北京二套以及非普通住宅的首付比例大幅提高，银行贷款利率不断上升，使用商业贷款的门槛和成本都大幅增加，所以使用商业贷款进行购房的行为急剧减少，商贷比例也快速萎缩。商贷通道受阻后，全款一度成为北京二手房交易的主流支付方式，但在北京的房价面前，有实力全款支付的人终究是少数，因此，经过一年的变化之后，公积金反而成为了购房人群选择最多的方式。

北京楼市调控的初衷就是要打击投机需求，降低楼市杠杆，防范楼市风险，商贷占比的大幅下降说明调控取得了显著成果，而市管公积金成为购房首选则说明刚需成为了当前二手房交易的主力，因为使用公积金的购房者多是首次置业。整体而言，目前北京二手房交易的支付结构显得颇为健康，这对北京楼市的持续稳定发展有重要意义。

交易节奏较节前略微加快

我爱我家市场研究院数据统计显示，4月北京成交的所有二手住宅里，平均每套成交房源在成交前被看14.29次，这一数据与3月持平，较1月、2月有所减少，这说明3月、4月北京二手房的交易节奏较春节之前有所加快，同时3月、4月的交易节奏保持稳定。但4月的成交房源平均被看次数仍然远高于去年同期。

胡景晖表示，“317新政”之后，由于需求端受到严重影响，大幅萎缩，北京二手房市场从卖方市场转向了买方市场，市场热度降低，购房者不再需要抢房，选择更多，思考时间更多，话语权增加，所以看房的次数持续增加。春节过后，随着市场的回温，不少购房者结束了观望，购房需求增加，所以市场交易节奏有所加快。但与去年最热的时刻相比，目前每套成交房源的被看次数仍旧很高，这说明市场的热度还是不高，整体保持稳定。

交易仍以90平米以下的中小户型为主

据我爱我家市场研究院数据统计，4月北京的二手住宅交易中，一居室占21.1%，环比3月减少0.8个百分点；两居室占55.5%，环比3月减少0.7个百分点；三居及以上占23.4%，环比3月增加1.5个百分点，以两居为主，一居室、三居及以上各有两成上下的交易结构仍然稳定。不过，与年初相比，4月两居室的占比有较大幅度的减少。

分面积段来看，4月北京交易的二手住宅中，60平米以下、60-90平米、90-140平米、140-200平米及200平米以上各占33.5%、39.1%、22.7%、3.7%、1.0%，环比3月的涨跌幅度分别为0.3%、-1.8%、1.3%、0.3%、-0.1%。波动幅度均在2%以内，变化不大，仍然维持60-90平米占四成左右，60平米以下占三成左右，90-140平米占两成多的格局。

对于4月的北京二手房市场，我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，受春节影响，1月、2月一般都是楼市的淡季，3月、4月则是楼市的升温期，因此，楼市交易量通常在3月、4月都是增加的。而今年北京二手房市场除了有传这一传统淡旺季因素的影响，还有“317新政”后市场交易量触底反弹、回归正常交易水平的影响，因此，虽然严厉的政策调控仍在持续，但4月北京二手住宅网签还是重新回到了1.3万套以上。

当然，促进市场回温的主要因素还在于需求的重新增长。去年的史上最严调控开始以后，北京楼市的投资投机需求被大幅抑制，市场波动让不少购房者进入了观望状态。随着政策的持续、市场的稳定、房价的下跌，北京楼市逐步向居住属性回归，形成了有利于首次置业及改善需求的购房环境。所以，春节之后，以自住为目的的购房人群开始重新入市，带来了北京楼市交易量的增加，止住了二手房价的连续下跌趋势，形成了市场的回温趋势。

但是，4月的回温只是向北京二手房市场正常状态的回归，因为存量庞大、需求众多的北京二手房市场在交易量和交易价格上是有一定的基本面的。以目前量增价稳的交易状态，商贷占比不足20%的支付结构和较高的成交房源被看次数而言，北京二手房市场的回温颇为健康，并没有出现过热现象。

事实上，去年一年的调控已经充分证明，政策对中国楼市有着极强的主导作用。目前国家“房住不炒“的方针毫不动摇，北京楼市的严厉调控也没有丝毫松动，在政策的持续影响下，北京二手房市场交易最多只能回到正常水位，一旦有过热迹象，必将带来政策的进一步加码。由此来看，2018年北京二手房市场的整体趋势就是交易量在回升中趋稳，交易价格在下跌中趋稳，而四月的量价则说明这一趋势正在发生，未来北京二手房市场将逐步进入交易量、交易价格二者同时企稳的状态。