北京二手住宅市场在2016年量价双双创下历史新高后，迎来了2017年史上最严厉且最严密的楼市调控，以“317新政”落地为始，一系列严格且严密的调控政策，取得了立竿见影的效果，北京二手房市场大幅降温，一方面交易量大幅下滑，与2016年相比全年交易量降幅达50%，另一方面成交价格冲高企稳并连续下跌。2017年，北京二手房市场彻底从高温高热之中走出，开启了新一轮降温周期。

1.全年交易量环比下降过半

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年北京全市二手住宅网签总量为136237套，环比2016年全年下降50%，在2009年到2017年之间仅高于2011年及2014年，排在近九年倒数第三位。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，自2009年北京二手房市场大爆发，交易量正式超越新房，进入存量时代以来，2017年北京二手住宅交易量可谓降至低谷，特别是与2016年的历史最高量相比，过半的下降幅度远超以往，这说明本轮楼市调控出台的一系列政策非常切中要害，对降温楼市，抑制房价上涨，引导楼市回归理性起到了立杆见影的效果。

造成这种历史性下滑的直接原因是力度史无前例的政策调控。以“317新政”为代表，限制购买资格、认房又认贷、大幅提高首付比例、调高贷款利率、限制商住房买卖、离婚一年内再次购房认作二套等一系列政策形成的组合拳不仅力度空前，更将一些擦边球渠道堵住，多管齐下之下，北京二手房交易近乎冻结，投机炒房更是基本禁绝，去杠杆，使得楼市有效购房需求的大幅减少，市场迅速降温。

2.二手房价连跌8个月 累积跌幅15%

据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，317新政出台后，随着北京二手房市场的快速冷却，北京二手房价也在4月份冲高企稳，并从5月份开始直至年底12月，迎来了连续8个月的回落，12月份的二手住宅成交均价较4月高点时相比已经累计下跌15%。

胡景晖表示，317新政在有效控制购房需求，降低交易量的同时，也明显改变了市场各方的预期，短期内看跌房价的心理预期，使得北京不少着急出售房屋或改换投资渠道或置业升级的业主主动降价出售，据统计，目前有8成以上的业主都有主动降价出售的意愿，预期的改变使得房价在5月份之后持续回落。一些近郊和远郊区县配套稍差的房龄相对较大的社区房价降幅较大，前期房价涨幅过快的城市核心区的老旧学区房房价降幅也较大，一些教育、交通、商业、医疗等配套设施完善的次新房社区房价则较为坚挺。

目前，北京二手房市场在房价下跌了15%之后再次进入了一个新的博弈期，利空出尽，政策的相对稳定，使得近三四个月以来购房需求在逐步恢复入市，交易量止跌回稳并小幅上升，房价降幅也开始逐步减小。胡景晖表示，虽然5月份至今北京二手房价连跌8个月，且累积跌幅达15%，但受益于317新政出台前一季度北京二手房价的大幅上涨，2017年全年北京二手房的整体成交均价仍较2016年有明显涨幅，在未来楼市调控力度仍将持续从紧从严的背景下，需求的释放仍将较为有限且理性，在目前高利率高首付时代，房价的实质性回落仍是刺激交易达成的关键因素，因此，未来北京二手房价仍有一定下降空间。

3.商贷支付占比重新降回四成

伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，2017年，北京全市的二手住宅交易中，使用商业贷款进行支付的占41.1%，较2016年减少14.3个百分点；使用全款进行支付的占30.9%，较2016年增加8.1个百分点；使用市管公积金进行支付的占17.4%，较2016年增加1.2个百分点；使用其它方式支付（组合贷或其他借款）的占10.6%，较20146年增加4.9个百分点。

纵观2014年到2017年，2015年、2016年北京二手房市场上涨期间，使用商业贷款进行支付的占比也不断提高，从40.1%提高到了55.4%，占比一度超过一半，逼近六成，全款的比例则降到了22%左右。2017年形势突变，商贷占比下滑，全款占比提高，整体比例结构基本回到了2014年的情况。

胡景晖分析认为，从2014年到2017年的支付结构可以明显看出，在北京二手房市场升温期间，贷款买房的人大幅增加，这主要是因为北京房价整体较高，购房者大部分经济实力有限，只能通过商业贷款进行购房。加上2015年初到2016年初，国家多次降准降息，降低商业贷款首付比例，货币政策整体宽松，所以商业贷款比例持续提高。

但商贷比例提高后，市场杠杆随之提高，这在很大程度上增加了北京二手房市场的风险。所以，2017年北京楼市调控对首付比例、商业贷款利率进行了调整，最终使得贷款购房的比例大幅下降，堵住了一些投机炒房者的贷款炒房之路，从而降低了杠杆，降低了风险。

4.大户型、大面积占比萎缩

据伟业我爱我家市场研究数据院统计，2017年，北京市二手住宅交易中，一居室交易占比为24.8%，较2016年减少1.4个百分点；两居室占比为53.5%，较2016年增加2.5个百分点；三居及以上户型占比为21.6%，较2016年减少1.1个百分点。整体上两居室仍占全部交易五成以上，是市场交易主力，但三居及以上的大户型交易占比下滑，甚至低于2014年，为四年以来的最低值。

而从面积段来看，2017年北京全市成交的二手住宅中，面积在60平米以下的占37.1%，较2016年增加1.0%；60-90平米的占37.4%，较2016年增加1.7%；90-140平米的占19.6%，较2016年减少1.0%；140-200平米的占4.79%，较2016年减少1.2%；200平米以上的占1.2%，较2016年减少0.5%。

对比近四年的数据，60平米以下、60-90平米的占比都是四年最高，90平米以上的占比则是四年最小。由此可见，2017年北京小面积二手房交易比例扩大，大面积二手房交易占比则在萎缩。

胡景晖分析认为，从2016年“930新政”到2017年“317新政”，北京楼市调控首付比例提高最大的就是二套房以及非普通住宅，80%的首付比例近乎全款，大面积的总价也高，所以新政出台后还有实力购买大面积、大户型的购房者减少了很多，其交易比例自然下滑。此外，即使是非普通住宅、首套房，由于首付比例、商贷利率较之前都有提高，购房者在经济实力一定的情况下也只能降低购房面积要求，在这也导致了2017年北京小户型、小面积的二手房交易占比的扩大。

胡景晖表示，2016年北京二手市场创下量价新高的纪录后，楼市的收紧调控就已经开始， 2017年中央经济工作会议上政府首还次为房地产市场定下了“房子是用来住，而不是用来炒的”的基调，因此，2017年北京楼市政策注定趋紧，交易量价也注定下滑。2017年春节后市场虽一度反弹，但在中央定调的情况下，这种反弹只能招致更严厉的调控。从结果来看，2017年北京二手房交易量腰斩，国家统计局以及机构的交易价格都是连续多月下跌，调控效果非常显著。如今，2018年中央经济工作会议再次强调“房子是用来住，而不是用来炒的”，可以预见，2018年北京的调控政策基本不会放松，市场出现反弹的可能性很小。

不过，基于北京二手房市场本身的庞大体量和2017年需求的冰封，2018年北京二手房交易很大概率上会在2017年的基础上有所增加，有望恢复15万套左右的年均水平，首次置业以及改善换房的刚需则会成为市场交易主力，投机炒房不会有生存空间，市场杠杆、市场风险都会处在可控的范围之内，市场整体更加平稳健康。至于房价，在政策稳定的情况下，房价基本也会延续当前的稳中有降趋势，但降幅会收窄。

历史数据表明，政策对我国房地产市场有着决定性的影响。正是有2009年为拯救经济的四万亿以及2015-2016为去库存的连续降准降息降税降首付，2009年、2016年北京二手房才能有27万左右的交易量，而2014年、2017年的降温则是因为政府执行着严格的信贷和限购政策。不过，随着政策的变化，2009年以来北京二手房交易量一直处在上涨、下降的循环之中，周期一般为三年，这种重复起落并不利于市场的长远、健康发展，加快建立市场调节长效机制、减少短周期的市场调控十分必要。

当然，长效机制的建立是一项系统而长期的工程，只有土地财政、税收、立法等各方面都有大量变革后才能建立，长远里还需要合理配置资源，优化产业布局，引导人口流动。目前，长效机制的核心——房产税已经有了曙光，如果2018年能取得实质性进展，长效机制的建立将迈出坚实的一步。作为全国房地产市场的标杆，北京将会在长效机制的建立中起到至关重要的作用。