旺季过去，淡季来临，7月过后北京住房租赁市场交易量、租金价格持续走低，10月租金更是进一步回落，不仅创下2017年的新低，跌幅也是今年前十个月以来之最。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年10月，北京住房租赁交易量环比9月下降2.7%，8月以来已连续三个月回落。全月的租金均价为4022元/套，环比9月下降4.2%，降幅为2017年以来最大的一个月。

不过，虽然交易量连续下滑，但成交总量仍与3月的春季租赁高峰季持平，随着淡季的到来，租房需求的减少，租房交易量在接下来的两三个月里仍有下降空间。租金上，今年前八个月的租金走势整体较为平稳，始终维持在4400元/套左右，环比涨跌幅度都在2%以内，9、10两月的价格跌幅则明显扩大，与今年年初时的租金均价相比，目前的租金已经下降了8.2%。

户型结构上，10月北京住房租赁交易中一居室的交易占比为31.6%，环比9月减少0.3个百分点；两居室交易占比为53.6%，环比9月增加0.1个百分点；三居及以上户型交易占比为14.8%，环比增加0.3个百分点。整体来看，10月北京住房租赁交易的户型结构与9月基本一致，变化不大，与8月相比两居室占比则减少了1.4%，，

10月北京一居室的月租金价格为3598元/套，环比下降1.5%；两居室月租金均价为3810元/套，环比下降6.7%；三居及以上月租金均价为5418元/套，环比下降7.8%。其中，三居及以上户型的价格下滑较大，两居室次之，二者最终带来了全月租金的较大幅度回落。

租赁区域上，10月交易量占比最高的五个租赁区域依次是长阳环岛、上地、回龙观、大学城东（房山）、大学城西（房山）。排名前五的区域中，房山占据三席，长阳环岛更是继9月之后第二次位居榜首。从今年各月住房租赁交易量最多的五个区域看，房山的上升势头较猛。

10月非北京籍贯的租客占全部租客的75.69%，仍占北京租赁市场的四分之三，占比较9月扩大1.02个百分点，北京籍贯的租客则占23.29%。外地省份中河北仍居第一，占比达16%，山东、黑龙江、河南、山西、辽宁等省随后，但占比都不超过10%，整体上北京的住房租赁客户仍以非京籍为主。

租客的年龄分布上，10月北京的住房租赁人群中70后占19.0%，80后占40.9%，90后占26.5%，其它年龄段占13.7%，整体结构与9月基本一致，变化不大。6月毕业生租房旺季时90后占比一度达到30%，7、8月有所下降，9、10月则再次回升，稳定在了26%。目前来看， 北京住房租赁市场80后稳定占四成左右，90后稳定占四分之一上下，二者已是北京租房市场的绝对主力。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，随着年底的日渐临近，北京住房租赁的需求人群正在逐步减少，交易量的持续下滑符合市场规律，但大量换租需求的存在使得市场的整体交易量仍然保持着一定的规模，在春节到来前，租房需求还将进一步减少，北京的住房租赁交易量还会继续下降。

市场需求下滑，没有支撑的租金自然也开始下滑。不过，与往年相比，今年10月的租金价格走势还是较为特殊的，年底租金低于年初春节最冷时期的情况虽然也曾出现过，但这么大的降幅却较为罕见。事实上，今年前8个月里，北京的租金走势整体表现得十分平稳，淡季与春节后、暑期两个旺季的价格相差也不大，直到9月、10月，租金的跌幅才有明显的扩大。

根据以往的规律，春节过后的一个月左右和六七月份的暑期毕业季，一般都是北京租赁市场的旺季，租房需求集中爆发，交易量和租金价格都会有较为明显上涨，但在今年，随着人口疏解和产业转移，大量租房人口外移到了租金更低、交通方便的远郊区域，原本租金相对较高的城市核心区的租房需求则在逐步减少，一增一减之下，今年租赁旺季的租金上涨趋势便得到了中和冲抵，加上二手房市场交易停滞，部分不着急出售房产的业主更愿意把房屋放到租赁市场，使得租赁市场的房源明显增加，所以北京的租金价格在今年前八个月走势较为平稳。

至于9月、10月，原本就是北京租金下滑的时期，但今年这两月的降幅不仅超过前八个月，也超过了往年同期，这与今年高强度的楼市调控以及国家鼓励租赁市场发展的政策关系密切。

首先，今年北京楼市的调控力度史无前例，3月过后北京二手房交易一直处在低谷之中，二手房价也一直在下跌。根据以往经验，二手房买卖受限会促使业主由售转租，从而增加租赁市场房源供应，缓解供需矛盾，而今年的楼市调控力度远超以往，政策长期持续的预期还在增强，所以今年待租的二手房源量较往年更多。租赁市场由旺季进入淡季后，市场本有的下降趋势与今年特有的供给增加相叠加，从而带来了今年9、10月租金更大的降幅。

其次，近两年来，国家对租赁市场的重视程度与日俱增，“租购并举”更是成为了国家战略。今年下半年，促进住房租赁市场发展的中央精神开始逐步在个城市落地，北京也出台了各种相关政策，如开展利用集体建设用地建设租赁住房试点、实施北京住房租赁新政、上线住房租赁监管和服务平台等等，加上上半年北京五年住宅用地供应计划中租赁住房用地的增加，整个租赁市场的政策正在向着规范市场秩序、稳定租金价格的大方向发展，并在淡季期间对租金价格的下跌起到了催化作用。

所以，在市场的作用下，接下来北京的租赁市场将进入量价下滑的淡季，而在政策的作用下，未来北京的租赁市场将进入更加健康平稳的发展时期。