最难的事情，一定是要做出预测和判断，特别是复杂多变的房地产行业。

郁亮之前就表示，万科不预测天气，只踏实的做好“农民”种好地。

但易居企业集团CEO丁祖昱仍需要挑战这最难的房地产预测，给行业一个明确的方向。

2019年是房地产行业很特别的一年，哪怕是2020年跨年夜如约而至，地产人的状态要么是拼搏着卖房，要么是期待着2020的预测与分析的到来。

2019年最后一天，地产圈最为关注的是2020“丁祖昱评楼市”年度发布会的到来。因为这一天是丁祖昱的“年终考试”，同时会有对于2020年的展望和10大预测。

据统计，丁祖昱当天在发布会上用了近4万字，如何消化这4万字所传递的信息量呢？的确需要认真的去复盘、去思考。

众所周知，2019年是房地产“最南”的一年，难的原因不仅在于操盘销售，更在于预测。从预测结果看丁祖昱对了8.5个，预测成功率可谓很高了。

无论怎样，2019年已成过去，人和企业都是要向前看。2020年已开启，“拥抱未来”，这是丁祖昱给出的关键词。

01

2019年，地产行业发生了很多事。

数据显示，2019年全年，全国合计出台的房地产调控政策次数达620次，刷新历史纪录，同比2018年上涨38%；A股上倒下了2家上市房企，地产不败的神话破灭了。

退市与破产，如影随形。

据人民法院公告网显示，截至2019年12月20日，房地产企业的破产数量已经达513家，已经超过2018年全年的458家破产数量。

对于2019年，丁祖昱的观点是百强房企增长“失速”，新增千亿数量“腰斩”，房企投资2019年9月开始踩“刹车”，百强也开始破产重组，这些关键词下的房企生存环境，触目惊心。

活下去不是万科的专利，但足见万科对于当前市场的敬畏。2019年11月的媒体交流会上，郁亮在回答万科未来的策略时称，万科从来不预测天气，万科是农民，预测天气是没有用的，每天要做的就是种好地。

郁亮表示，万科要做准备好，迎接挑战，活到最后的企业。

克而瑞研究中心发布报告显示，TOP100房企2019年累计权益销售金额同比增长6.5%，不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。行业整体规模增速较前两年显著放缓。

丁祖昱坦言，2019年，商品房销售面积、金额累计同比增速虽保持着小幅微增态势，但增速明显放缓，上涨动力略有不足，市场降温征兆已然显现。

《2019年中国房地产企业销售TOP100》显示，前十房企的排位发生了微妙的变化，前三名全年的销售业绩，逼近8000亿元，也就是说前三名合计超过了两万亿销售额。而TOP30销售规模占全行业半壁江山、千亿房企达到34家，行业集中度越来越高。

正基于此，丁祖昱认为这样的趋势还将延续，随着增量天花板的逼近2020年“行业规模、企业规模双见顶。

另外一个现象，同样值得地产行业关注，那就是购房人群体的变化。丁祖昱认为，事实上，房地产面临的最大挑战是人口、需求的变化。

“试想一下，当出生人口剧减4000万人，购房主力人口减少6100万人，购房人群从50、60后转化为90、95后，00后也开始迈入购房行列，这将是什么概念？”

安于现状不求作为，还是提前应对房地产的未来。

未来的房地产将会有怎样的变化呢？

在丁祖昱看来，未来十年，房地产是中国最大的制造业。“特别是房住不炒之后，房地产投资属性减弱，消费属性在不断加强，房地产制造业的特征越来越明显。”

“未来10年中国的商品房总量，虽然不会再像过去一样每一年在增长，但是未来10年加在一起面积达到150亿平方米，总金额达到150万亿，问题不大。所以房地产是中国最大的制造业。而把房地产今天和制造业的每一项去对比都是一致的。制造业具备哪些特征，房地产业同样具备。”丁祖昱这样判断。

不是地产太“南”了？而是你要看到未来！只有这样才有可能赢在未来。

比如说租赁变天，需要的是寻找新模式。丁祖昱指出，2019年的租赁市场整体压力大，但未来空间还会更大。在他看来，租赁要去寻找模式，要去了解每一块细分市场的实际的需求，然后再去做更加符合不同的细分市场的租赁的新模式。

房地产进入2020年代，不仅要有短线思维，更要有长线判断，不仅要看到一年，更要看到十年。

2020年，企业规模和行业规模都在玩“极限运动”，大鱼吃大鱼的颠覆性时代也到了。

2020年，丁祖昱看好万科、融创、金茂、世茂、美的、佳兆业、绿城服务、碧桂园服务的股票。在他看来，这些房企的增长速度比较快，未来股票市场上涨空间也更快。

未来十年：不动产时代来临，存量时代大资管起舞。2019-2030年，全国物管行业管理规模将由不到300亿㎡，增至500亿㎡以上的体量。

那未来的房地产机会在哪呢？答案，一定是科技。

科技的力量，正在横扫一切，房地产自然不例外。

2015年，马云在德国的一场演讲告诉众人，真正改变世界的不是科技，而是梦想。不是科技改变了世界，是科技背后的梦想改变了世界。

4年后，2019年马云在达沃斯论坛上“警告”称，科技可能导致“第三次世界大战”。

回到地产行业，科技的力量同样值得高度重视。纵观地产行业，拥有人工智能、区块链等核心技术房企数量在持续的增加，房企多元化发展的同时，对于科技力量的重视达到前所未有的高度。

有太多的开发企业，逐步的做弱化地产化标签，增加的则是科技板块。

“科技+地产”一定会是未来地产行业发展的必然趋势，科技赋能的时代已然到来。

易居（中国）控股有限公司董事局主席周忻就强调，易居将积极推动区块链、人工智能、大数据等前沿信息技术在不动产垂直领域的落地创新和融合应用，借助这些新动能来实现服务的智能化、高效化、不断优化迭代升级。

服务的方式会进一步优化，服务的效率也要不断提升。“服务，让中国人住得更好”成为易居在未来岁月里不变的追求。而最大的改变就是在已经开始的中国房地产下半场的不动产时代，易居已经不仅仅只满足于做一个最好的服务生。

新的十年愿景里，易居立志成为中国不动产行业“科技赋能、智慧服务”的奋斗者、整 合者和领导者。

丁祖昱认为，一切都在变化，改变着我们传统的思维模式。人口和需求的变化倒逼我们突破自我，寻求更加适应时代的产品，未来十年，房企从规模增长到“十项全能”。

过去十年，房企发展依靠销售规模增长。未来十年，房企面对行业洗牌需要全面升级，从仅依靠规模增长到构筑“十项全能”，包括培养融资的核心能力，投资、产品、开发、营销、服务的专业能力，组织、人力、激励、文化的管理能力。

“行业已经进入不动产时代，未来十年，数字化全面赋能房地产，我们将迎接一个更大的时代，继续奔跑，这是时代赋予我们伟大的使命。”

2020时代的房地产行业是否如丁祖昱所预判，相信时间会给出最客观的评判。