如果一个人只有A面和B面，那还相对容易看透。

但想要透彻的深入了解一家企业，则要复杂的多，毕竟在时间的故事里，隐藏着更多的细节。

在北京飞往深圳的航班上，我打开了一部球王的马拉多纳纪录片，片名就叫《马拉多纳》，那是代表一个时代的传奇，上帝之手更是将马拉多纳的传奇推向顶峰。

主创从马拉多纳的个人档案中搜集了从未公开过的500多个小时录像素材，将其整理成电影。

1960年10月30日，迭戈·马拉多纳出生在布宜诺斯艾利斯的维拉-费奥里托区菲奥里霍镇一户拥有8个孩子的贫困家庭。

然而纪录片就如同树木的年轮，真实的记录着一年又一年有关时间的故事。

纪录片中有人问他，马拉多纳你为什么热爱足球。马拉多纳说，其实，我踢球是为了给父母买房，让他们走出贫民窟。

纪录片中有着那片脏乱差的区域，不知道如今的那个地方到底怎么样了？或许因为马拉多纳已经改变。

一片土地上，总是需要一些人和一批企业而改变。

深圳就是这样的地方，这片土地上，诞生了很多独特的企业，有华为、有万科、中海……等神奇企业。当然，有一家房企与深圳的发展息息相关，它就是旧改之王佳兆业。

旧改之王佳兆业为深圳带来了什么？效果显而易见，一些旧改区域旧貌换新颜，伴随着深圳的发展与崛起。

2019年对于深圳佳兆业而言意义很大，公司成立20周年，成功上市10周年。

看似一切顺利，实则经历了一场又一场大风大浪的冲击与洗礼。

1998年金融风暴席卷整个亚洲，这样的惊涛骇浪下可谓风险和机遇同在。1999年2月，中国人民银行又下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》，

从此，房地产行业走出亚洲金融风暴的阴影，又一次蓬勃发展。在这一大背景下，深圳作为改革开放的前沿阵地，其房地产行业也展现出良好的发展态势。

香港佳兆业集团有限公司于1999年6月3日斥资成立了佳兆业地产（深圳）有限公司，开展内地的房地产开发运营业务，这个日期标志着佳兆业事业发展的起点。

2000年佳兆业迎来了成立以来的第一个里程碑事件——深圳佳兆业·桂芳园入市。这是佳兆业地产首个住宅开发项目，也是佳兆业的成名之作，旧改的故事从那一天开始。

当时，桂芳园所处的布吉片区的建筑物多以厂房为主，房地产发展之机远未被挖掘，桂芳园项目原有地块为龙泉别墅烂尾部分，杂草丛生，周边配套设施尚不完善。

时至今日佳兆业对于桂芳园项目依旧给予了很高的评价，“充分展现了佳兆业独辟蹊径的土地资源储备策略，一是注重低成本的土地拓展，以收购烂尾项目起步；二是发展边缘区域市场，避开与中心市场的正面竞争。”

同年，桂芳园荣获“2000年深圳十大住宅新星”的荣誉。

值得一提的是，桂芳园还凭借在景观改造、环保建设、遗产管理、社区参与和可持续性发展方面的典范意义，摘取了2004年“国际花园社区人造类金奖”，为佳兆业获取更大的市场赢得了国际声誉。

第一个吃螃蟹的人，这让佳兆业看到了寻找大适合企业发展的道路，旧改之王正式上路。

自2001年起，陆续通过收购、拍卖等方式加紧土地储备，取得了可园、李朗路等项目地块。其中，可园项目地块面积达20多万平方米。

2001年佳兆业还正式确立了“城市运营商”的品牌定位。

时光飞逝，正当房地产势头正劲之时，又一场金融风暴席卷而来。2008年，受金融危机与政府宏观调控政策的影响，中国房地产市场陷入低迷。

而此时，佳兆业已拥有近1000万平方米的土地储备，开发了18大住宅项目、3大商业项目，足迹遍布中国西南、华东、华中等5大区域，深圳、广州、上海等11个城市。

金融危机虽未降低民众的消费能力，但消费信心和消费欲望已大幅受挫。面对楼市，持币观望成为这一年多数人的首选。“迎接新挑战，苦练内功，优化资产结构，保持可持续发展”——成为佳兆业应对金融危机的积极策略，并贯彻了整个2009年。

2009年对于佳兆业更为重要的是，成功登陆港股，拥抱资本市场。

在上市短短2年内，佳兆业即以三级跳的速度，实现了业绩规模的翻番，并在2011年中国房企销售排行榜中，以高达152亿元的销售金额高居第23名，销售面积冲到第12名，一跃成为地产界的“黑马”。

时光荏苒，2019年迎来佳兆业上市十年。

上市如同一面镜子，需要直面市场的评价体系。

2019年5月15日，佳兆业集团控股有限公司（1638.HK）宣布，集团获国际权威信用评级机构穆迪投资者服务公司(下称穆迪) 首次授予企业家族评级「B1」，评级展望为「稳定」。

穆迪表示，本次评级反映佳兆业在粤港澳大湾区市场的强劲品牌影响力及销售执行力，利润较高的旧改项目的良好业绩，以及集团在深圳等一线及重点二线城市拥有优质土地储备。佳兆业在深圳领先的市场地位及丰富的土地储备使集团受益于深圳强劲的经济发展和住房需求。

穆迪预期，基于佳兆业拥有的庞大可售资源，包括于一线及重点二线城市持续转化的旧改项目，集团的合约销售权益金额将于2019年及2020年持续录得可观的增长，此规模大于许多B1评级的中国房地产同业。

穆迪指出，由于佳兆业旧改项目的相关土地成本较深圳公开出让的成本低，这有助集团达到较高的毛利率。

随着旧改项目的贡献增加，穆迪预计未来12至18个月集团的毛利率，与2018年的29％比较，将增加至31％-32％。

“没有成功的企业，只有时代的企业。”这是当下普遍的观点，但有一点很关键，成功企业都能够把握住时代节拍，在如此快速发展中占得先机。

回望来路，从据守一城至布局全国，从单一业务到多元并进……佳兆业在时代浪潮中跌宕成长、壮大及至蔚然。

企业的强大一定是从有边界走向无边界，转型成为必由之路。

有人说佳兆业的转型是从2015年为分界岭，2015年9月份，佳兆业置业集团正式更名为“佳兆业城市更新集团”，并于北京、上海成立分公司，在深耕珠三角之外，完成了北上广深一线城市的战略布局，进一步加重了集团在城市更新领域的投入。

其实佳兆业真正的转型要从2012年说起，这一年佳兆业采取城市更新与快速开发抢占刚需市场的“双轨并行”战略，逐渐形成“资本力+产品力”的“双轮驱动”的增长模式。加大了旅游、酒店、航运、文体等多元领域的发展力度。

2013年1月，经过多轮激烈角逐，佳兆业集团从多家综合实力强劲的团队中脱颖而出，成功夺得深圳大运中心一场两馆（即体育场、体育馆和游泳馆）的运营权，正式进入文体产业。

涉足文体行业是佳兆业进一步落实“城市运营商”计划的重要一步。

在摘下深圳大运中心经营权百日之时，佳兆业就将风靡全国的迷笛音乐节和国际女排精英赛引入大运中心，以惊艳的运营成绩向深圳市民及全社会交出了一份满意的答卷，并在其后投入数亿元修建配套商业工程，构建商业、场馆、片区联动的商业模式，通过商业运作反哺场馆运营，进而通过提供足球、篮球、游泳等全民健身服务和举行第六个国际自闭症关注日等大型城市公益活动带来的人流推动大运新城的开发建设，为城市赋予了新的活力。

走心的方式，最温暖，也更有意义。佳兆业城市更新不仅为城市增添了新动力，也极大了丰富了市民的生活。

2014年佳兆业在文体领域大步向前，进一步丰富都市人的文娱需求。9月28日，南山文体中心正式投入使用。这个占地3.96万平方米，由大剧场、小剧场、体育馆、游泳馆、地下停车场及一个供市民进行娱乐休闲的城市广场组成的文体中心是南山区重要文体项目之一。

佳兆业将南山文体中心打造成新的区域文化中心与市民乐园，极大丰富了南山区乃至整个深圳市市民未来的文化体育生活。以南山文体中心为重要节点，佳兆业开始全面壮大文体产业运营规模。

一座城市，更需要有城市精神，重振深圳足球就成了更直接有效的方式。佳兆业在实现自身多元拓展的同时，助力深圳足球重新崛起，践行企业的社会责任。

2016年3月，佳兆业正式入主深足俱乐部，并承办中甲联赛开幕式，扛起了深圳职业足球的大旗。

不负众望的是，在2018年11月3日的中甲联赛的最后一轮比赛里，深圳佳兆业主场5比0大胜浙江毅腾队，重回中超，弘扬了深圳特区“敢为天下先”的锐气与精神，圆了2000万深圳人的足球梦。

不仅如此，2015年也是佳兆业与ATP深圳公开赛相伴的第四个年头；且在这一年7月，佳兆业文体集团引入世界级足球豪门超强盛事——ICC国际冠军杯中国赛，在10月引入NBA中国赛，成为深圳有史以来规格最高的篮球赛之一；并在11月，吸引CBA深圳烈豹队主场落户深圳大运中心。佳兆业文体产业在2015年持续大步迈进，在自身多元纵深发展的同时，亦助力深圳塑造了新的城市名片。

在自身发展壮大的同时，佳兆业始终不忘凝聚力量，积极履行社会责任，深入公益慈善的核心。

2016年9月，深圳“首个中华慈善日主题活动暨第三届鹏城慈善奖颁奖典礼”举行，佳兆业集团凭借在公益慈善领域的突出贡献，获得“鹏城慈善捐赠企业金奖”殊荣；12月，佳兆业获得由深圳市文体旅游局颁发的“深圳体育产业基地示范单位”奖。

此外，佳兆业响应国家脱贫攻坚号召，2017年8月，佳兆业向广东省慈善总会“2017广东扶贫济困日活动”捐赠一亿元人民币，用于帮扶省内贫困村、建设新农村示范村、支持贫困人口脱贫奔康，并在11月成立佳兆业扶贫公司，进一步落实十九大精神，标志着集团的精准扶贫工作进入全面提速阶段。无论处于何种境地，佳兆业不忘初心，坚持为“美好中国”持续助力。

而继2017年响应国家扶贫攻坚的号召，佳兆业继续在2018-2019年捐款2.4亿，助力广东精准扶贫全面落地。未来，佳兆业将继续为攻坚脱贫战贡献力量，为建设美好生活承担自己的使命和担当。

发展至今，从地产商跃变城市公共服务商，佳兆业已然建立完善的多元化产业体系。

未来，佳兆业集团将继续以可持续的高效运营和快速增长的态势，矢志成为中国领先的大型综合性投资集团，打造佳兆业的百年伟业。