最近很多人关注一则新闻：全国446家房企破产，感觉房地产市场到了末日。

真相是这样吗？

其实这个446家房企的数据毫无意义，2018年全年，全国房企数量高达97938家，而过去30年，房企数据上涨了4000%。

 

今天的地产股明显价格上行：

 

最近楼市开始有发布“井喷”宽松政策的迹象：

从央行到地方都发布了部分与楼市相关的政策，其中央行继续明确不短期刺激房地产，深圳调整了普通住宅标准，另外部分城市的公积金政策有所宽松。

2019年是房地产政策最密集年份，而在房地产政策内容里，过去很少提及的房地产金融风险在2019年来密集提及，累计看，中央各部委在2019年来累计已经发布过超过25次讲话或政策，关于要求注意防范房地产金融风险。

2019年房地产调控最主要的特点集中在，政策关注人才、公积金、租赁等市场。

首先：人才政策井喷，10月单月超过23次，在67次政策里占据了34%。

最近全国多城市发布人才政策，人才政策与购房挂钩，被市场认为是房地产调控松绑的表现。其中最典型的包括：天津、南京六合、三亚等。

从全国看，人才政策多发已经是2019年楼市政策的最大特点，大部分城市的人才政策与住房政策都有关联。

整体年内累计看，2019年全国已经有超过150城发布了各种人才政策，与2018年同期相比上涨超过40%。

2019年的新特点：尝到甜头的城市继续加码，分布看城市基本全面开花，人才标准继续降低，很大程度已经开始变成了劳动力之争。特别是西安、南京等城市，在2018年力度空前基础上，继续加码人才政策。

从未来发展看，目前全国大部分城市的人才政策，均只考虑到了用降低门槛吸引人来，但大部分城市都没有留住人才的措施。这种情况下，吸引来的很多是购房者。而且甚至有可能出现炒房客借助人才政策不同城市购房落户的可能性。

吸引人才的目的是发展产业而不应该是发展房地产。能留着人才的也肯定是产业而不是买一套房。

其次：公积金政策多发，超过11城发布公积金政策

大部分城市都调整了公积金缴存基数，这有利于职工降低个税等支出，同时也可以增加使用公积金政策的可能性。

很多城市也拓展了公积金提取使用范围，不仅仅是购房才能使用。公积金政策目前看，对于市场主要影响在心理层面，而实际执行层面，公积金政策因为上限的的原因，很难成为购房者的主要贷款工具。

公积金政策有宽松有收紧，整体看，大部分城市都是针对自身楼市发展现状，一城一策。

第三：租赁政策收紧持续，多城市发布租赁政策

房地产调控继续深入，而租赁逐渐成为了调控的重点，最近各地方与部委针对租赁都有政策发布。

第四：金融政策依然密集，从银保监会到央行、中央部委，在最近几个月继续密集发布各种房地产金融政策，针对房地产金融收紧政策持续发布，包括房地产按揭到开发商的各种融资渠道，都有不同程度的收紧。

房地产调控原则是乱必调，涨幅过高必然加码，“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。稳定其实是双向调节，大涨肯定不是稳定，但暴跌也同样不是稳定。

楼市调控严格，针对房价上涨的打补丁措施依然不断出现。预计2019年最后2个月全国楼市将依然是双向调控，房价平稳的城市不排除出现宽松政策，但只要上涨明显，房地产调控肯定会加码。

房住不炒的基本原则，叠加住建部的稳地价、稳房价、稳预期，依然是政策基调。

 

2019年楼市销售额有望超过16万亿！

 

10个月房地产销售面积首次同比上涨,全年销售额超过15万亿成定局

1—10月份，商品房销售面积133251万平方米，增速今年以来首次由负转正，同比增长0.1%，1—9月份为下降0.1%。

商品房销售额124417亿元，增长7.3%，增速加快0.2个百分点。

2018年同期数据：1-10月份，商品房销售面积133117万平方米，商品房销售额115914亿元。

 

2019年再次刷新2018年创造的历史年度15万亿销售额记录已成定局！年度销售面积也将有望与2018年创造的历史记录持平。

最后关注几点：

首先：房住不炒下，市场平稳是主流。房贷利率波动不会大。但楼市最困难的时期过去了，未来判断市场主要看5年期的利率什么时候再次降低，当然已经可以看看房了。

其次：最近各种政策频繁发布，宽松为主，但宽松的幅度并不大，对于市场来说，也很难全面升温，但市场上高性价比的房源、优质的二手房，急着出手的二手房，都可以考虑看看了。

北京最近几周的二手房成交量有所恢复，特别是价格合适的房源成交周期缩短，当然依然谈不上明显的反弹。

 

第三：2019年-2020年很可能是质量问题最频繁的年份，这种情况下，优选老牌房企的项目，特别是国企和央企的更值得选择，另外对于市场上排行榜突然上涨的房企尽量谨慎选择，大部分都是资金链有问题的企业。