报告摘要：
1、 土地储备：截止2017年8月份，全国50个城市土地储备面积同比增长11%，但观察历史数据，总体上还是处于偏低水平。
2、 去化周期：全国50个城市土储去化周期总体较小。观察历史数据，其已经从过去的高位持续下滑到目前14个月的低位水平。
3、 市场预判：土地储备规模影响预售商品房的规模，部分“低土储”的城市需要积极供地，以及加快在途商品房的投资和建设。

一、土储规模连续10月同比增长
 1、8月份土地储备规模同比增一成

城市土地储备规模较好地衡量了具体城市潜在的房屋供应量，属于在途商品房的性质。作为广义库存的重要范畴，它也是形成预售商品房即狭义库存的条件。我们定义：城市土地储备规模=过去18个月该城市招拍挂市场出让的土地建筑面积总和，此类土地包括招拍挂市场上的纯住宅、商住、商办和综合用地，但不包括工业用地和其他用地。

截至2017年8月份，易居研究院监测的50个典型城市土地储备面积为61282万平方米，环比增长4%，同比增长11%。近期50城土地储备规模上升，得益于2016年以来的供给侧结构性改革导向，部分预售商品房库存规模不足的城市均加大了供地的节奏，进而扩大了土地储备的规模。但若观察2011年以来的土地储备规模，当前50 城6 亿平方米的土储其实是偏低的。从稳定房价等角度看，后续依然需要积极增加土地储备规模。

图1 50 个典型城市土地储备面积

土地储备规模的同比增幅曲线更容易反映当前市场走势。从数据上看，土地储备规模的同比增幅已保持了连续10 个月的同比正增长，且增幅有扩大的趋势。但由于2016 年的基数值相对低，所以当前土地储备规模依然没有走出低位的区
间。

图2 50 个典型城市土地储备面积同比增幅

2、20个城市土储规模低于同期水平

50个典型城市中，有30个城市的土地储备规模呈现不同程度的同比正增长。其中无锡、中山和惠州等城市的土地储备规模同比增幅较大，分别为255%、182%和139%。对于无锡市场来说，2016年开始房屋交易市场持续火热，这也带动了土地市场交易的活跃，土地储备规模容易攀升。而对于中山等城市来说，过去两年供地节奏较为缓慢，导致2016年的土储规模并不大，而今年上半年市场销售较为火爆，也加快了土地储备工作的开展。

另外有20个城市的土地储备规模呈现不同程度的同比下跌。其中泉州、东莞和珠海等城市的土地储备规模同比跌幅较大，分别为59%、56%和44%。此类城市供地节奏总体上较为缓慢，后续从稳定房价以及增加房源等角度，都需要积极增加土地供应，同时优化供地结构。

表1 50个典型城市土地储备面积同比增幅排行

二、土地储备去化周期位于低位水平

1、8月份土地储备去化周期为14个月

我们定义：城市土地储备去化周期=当月土地储备总规模/过去6 个月新建商品房成交面积平均值。从经验值判断，大于18 个月说明相应城市的土地储备规模偏大，供地节奏可以适当放缓。而小于18 个月则说明土地储备规模相对偏小，需要积极增加土地储备。

2017 年8 月，全国50 个城市土地储备去化周期为14 个月，和7 月份持平。其含义是，若按照当前商品房销售的节奏，此类土地储备面积14 个月后就可以消化完毕。观察历史数据，受房屋销售市场持续升温等因素的影响，自2015 年第四季度开始，土地储备去化周期持续走低。而到了今年第二季度，各大城市房地产管控政策较为严厉，市场交易开始走弱，加上各地供地节奏加快，所以该指标正在低位水平上做小幅反弹。

图3 50 个典型城市土地储备去化周期

2、郑州合肥等省会城市供地节奏或太快

从50 个城市的分类来看，各个城市土地储备规模的去化周期有较大的差异。其中，包括肇庆、郑州、合肥等城市的土地储备去化周期相对偏大。其中肇庆此前几个月去化周期均基本上在35 个月左右，但8 月份肇庆土地交易规模较大，达到389万平方米，这使得土地储备规模快速拉升，所以去化周期有明显反弹。而对于郑州和合肥来说，其作为中部较为优质的城市，这两年一直成为房企拿地的重点区域，所以也容易形成较大规模的土地储备。加上最近房屋销售市场快速降温，所以此类城市去化周期较大，分别为44个月和39个月。从这个角度看，此类城市的供地相对是过于激进的。

从排行中可以看出，有38个城市土地储备去化周期是小于18个月的，说明土地储备规模是不足的，也是后续需要积极增加供地的城市。具体城市来看，包括东莞、泉州和沈阳等城市的去化周期相对较小，均为4个月左右的水平。尤其是对于沈阳等城市来说，过去被贴上了“高库存”的标签，供地节奏一直较为缓慢。今年1-8月份房屋交易市场较为活跃，这也容易使得此类城市土储去化周期继续走低。

表2 50个典型城市土地储备去化周期排行榜（单位：月）

三、去化周期曲线将缓慢上升

8月份全国50个典型城市土地储备去化周期曲线总体处于低位，但呈现了缓慢上升的态势。这和当前供地节奏有所加快以及各地房屋销售市场降温有关。此类曲线的上升，也有助于缓解部分城市潜在库存不足的压力。

另外从市场结构上看，部分三线城市的去库存工作基本上可以告一段落，应该快速转入到补土储的阶段。尤其是类似东莞、泉州、三亚、大连等城市，过去面临去库存的压力，所以供地方面有较为明显的节制，但按照此类城市当前土地储备去化周期看，后续或面临在途商品房规模减少、预售商品房规模减少等风险，进而带来房价上涨的压力。类似城市应该积极补土储，进而形成相对充足的广义库存规模。

附注： 50个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、长春、沈阳、大连、天津、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、南昌、重庆、成都、贵阳、昆明、南宁、海口、西安、兰州、廊坊、徐州、镇江、常州、无锡、南通、嘉兴、湖州、温州、芜湖、泉州、漳州、佛山、中山、珠海、东莞、惠州、清远、肇庆、三亚。其中一线城市4个、二线城市26个、三线城市20个。

执笔人：易居研究院智库中心研究总监严跃进