2018年三季度，无论从网签量还是实际成交量来看，北京二手住宅交易量均有所下降。3季度北京二手住宅网签量45145套，虽较上个季度环比下降5%，但仍是3.17调控后的季度次新高，是去年同期的将近2倍。

麦田房产首席市场分析师张叶松认为，成交量环比下滑的根本原因在于低杠杆下对需求的抑制不减，市场没有持续上涨的动力。另外，9月13日北京出台的公积金收紧新政，直接对刚需形成实际性制约影响，这一点在实际数据上也有所反映：9月份成交客户付款方式方面公积金贷款占比大幅下滑，从过往的22%下降到13%，占比的下降就在于受公积金新政影响该付款类型成交客户降幅远高于其他客户。

 价格：3季度价格环比有小幅下调

3季度北京二手住宅价格环比有所下降，各月份之间处于平稳波动走势，目前价格水平与今年4月份基本相当。就麦田成交均价来看，9月份北京二手住宅价格环比上月上升了1%，与成交结构有一定关系。另外，本月挂牌价格上出现小幅下滑，可见，市场整体价格预期仍在下调。

回顾近几个月市场表现，买方群体表现较为理性，由此也就出现了5月份之后的几个月交易量小幅下滑，业主小幅调低价格的市场局面。从目前走势来看，买卖双方表现都非常理性，市场处于稳定正常波动的周期。

供需：新增需求下滑较多是成交下降的重要原因

就3季度麦田二手住宅市场供需数据来看，新增房源量环比有小幅上涨2%，但新增客源量及新增带看量数据均出现下滑，环比上个季度分别下降了22%、19%。可见，客户量的减少是导致成交下降的重要原因。

客户议价：整体议价空间明显提升，业主价格预期降温

根据北京麦田成交房源价格监测数据，9月份买方整体议价幅度（客户议价=成交价/最后一次报价-1）为-5.6%，议价空间明显提升，创下近半年来新高，和今年3月份基本相当。

另外，在双方议价中降价房源比例达到95%，和上月相比降价房源占比增加3个百分点。其中，降价幅度在5%以内的成交房源占比为53%，较上个月下降1个百分点；降价幅度在5%-10%的成交房源占比为32%，和上个月相当；与此同时，降价幅度在10%以上的成交房源占比为10%，较上个月提升4个百分点。从降价幅度占比走势可以看出，高议价空间成交房源占比明显增加。可见，业主对价格预期有所降温。

四季度市场预期

麦田房产首席市场分析师张叶松认为，综合宏观政策环境、新房市场、以及土地市场基本面变化，预计四季度北京二手住宅市场交易量、价格将大概率小幅下降。具体原因分析如下：

1、政策环境未变。北京楼市政策调控基调没有发生变化，并且继续收紧政策仍在继续出台。三季度以来北京多部门采取联合执法对房地产经纪机构进行严监管，并在9月13号发布公积金调控新政，无论从政策信号还是实质效果上都将对市场产生一定的走低影响。此外，央行虽在年内实施四次降准政策增加市场流动性实质上为支持实体经济发展，对楼市影响微乎其微。

2、实际需求仍受抑制。2017年3.17调控以来，二手住宅市场需求受到较大程度遏制，交易量直到今年3-5月份“小阳春”才有一定的释放，之后6-8月份市场持续有小幅下滑，说明低杠杆下对楼市需求的抑制未改变，市场上有效的需求量整体有限，市场没有持续上涨的动力。

3、新房市场对二手房需求继续分流。从当前新房供应量和供应方式来看，新房供应量较以往明显增加且大量“限竞房”和共有产权住房项目陆续入市，这部分增量供应势必对二手房需求继续产生一定的分流影响。（详细分析可查看本报告“第三篇新建商品住宅市场”部分）

4、土地供应方式不变以稳定楼市预期。尽管今年以来北京土地供应量和去年相比大幅减少，但“限地价、限房价、竞自持、报方案”的竞地方式以及增加共有产权住房的供地模式均没有发生变化，这仍将继续稳定楼市预期。（详细分析可查看本报告“第四篇住宅用地市场”部分）