7月网签量回升，成交均价有所回落

据我爱我家集团研究院统计， 7月北京市新建商品住宅（不含保障房）共网签2702套（见图1），环比6月上升61.41%， 同比去年7月上升63.16%。7月北京市新建商品住宅（不含保障房）的成交均价是42933元/m²，环比上月下降13.29%，同比下降17.91%。

本月北京新房成交面积31.01万平方米，环比6月增长55.36%，同比去年7月增长25.09%。成交金额共计133.12亿元，环比上升34.68%，同比上升2.69%。

新增供应创近一年新高，共有产权房成交加速增长

7月北京新建商品住宅（不含保障房）的新增供应量为6368套（见图2），环比上月增加28.67%，是去年7月网签量的5.76倍，创去年以来新高。7月底新房存量套数为59387套，也是自去年以来最高点，说明当前北京市场供应相对充足。

7月别墅新增供应937套（见图3），网签197套，别墅网签环比上升66.95%，同比减少43.23%。

共有产权房7月新增供应1163套（见图4），网签648套，是今年6月网签量142套的3.56倍，是去年7月 网签量20套的31.40倍。

7月成交的别墅有超1/3分布在五、六环之间，近2/3分布于六环以外。共有产权房网签量的615套成交于六环以外，占总成交量648套的95%，剩余33套均分布于五、六环之间。

除去别墅、共有产权住房和公寓型住房，7月共成交1851套普通住宅，相比6月的成交量1407套增长31.56%。

回顾过去两年的土地供应情况，2016年上半年居住类用地成交7宗，下半年成交8宗；2017年上半年居住类用地成交24宗，下半年成交47宗；2018年上半年居住类共计成交21宗。如果按照一到两年的建设周期，2016年以来持续上升的成交土地都将陆续转化上市，这也从某种程度上解释了当前新房新增供应持续增加的趋势。另外，共有产权房成交量的快速增长也是供给侧改革的具体落实，预期后续亦会保持这种增长态势。

昌平连续三月成交量居首，中小户型占比一半以上

从区域分布看（见图5），昌平区、通州区和大兴区三区7月成交量已贡献了7月总成交量的一半，其中昌平区占26%，网签702套； 通州区占16%，网签421套；大兴区占13%，网签358套。7月六环以外的成交量占最大比例（见图6），五、六环之间的交易量占比相比6月有所增加。昌平区已连续三月新房成交量占比最高。

从户型结构和面积段来看（见图7和8），7月成交房型两室和三室占大头，其中两室成交量占比相比6月显著增长。户型结构上，中小户型的50-90 m²占绝对比重，已超50%，相比6月，占比增幅明显。

调控政策力度不变，量增价稳将是趋势

7月新房的成交总体表现为量增价降，新增供应持续增长，共有产权房成交量大幅上升。我爱我家集团研究院院长胡景晖表示，7月份北京新房网签量、新增供应及共有产权房的增长不仅是对6月发布的《北京市2018年建设用地供应计划》的执行，也是对国内外经济形势的一个反应。

6月发布的《北京市2018年建设用地供应计划》包括150万套的住房保障计划（包括产权类住房100万套，租赁住房50万套），上半年完成量相比计划量相去甚远。上半年的土地供应计划也远远没有达到预计数量，因此7月新增供应及共有产权房的释放也就不难理解。预期后期还会保持增长趋势。

7月25号，新华社发文称，今年上半年，全国各地房地产调控政策发布近200次，创历史新高。

7月23日，国务院常务会议指明当前的积极财政政策要更加积极，稳健的货币政策要松紧适度，保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕。确定了深化投资领域“放管服”改革和有效保障在建项目资金需求的举措。

7月31日，中共中央政治局召开会议指出“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制”。

我爱我家集团研究院院长胡景晖分析表示，一方面中美贸易战持续发酵，国际国内形势依然严峻，货币政策和财政政策的适时调整是对当前形势的应对。从供给端来看，资金面的相对充裕有效地保障了下半年新增供应的持续；从需求端来看，相对宽松的货币环境有望改善按揭环境，带动销售回笼。然而“大水漫灌”式注资房地产也绝无可能，房企融资还是主要依靠自有资金和销售回笼。另一方面，当前“房住不炒”、抑制投机依然是房地产调控政策的重要方向，调控力度不减。预期后续房价总体保持稳定，可能会随着市场环境上下微调。