从2017年初武汉吹响了人才引进的号角后，在过去的一年多的时间了，人才引进在整个中国已成燎原之势，据戴德梁行研究部的不完全统计，截止到5月份，全国已有近六十个城市出台了人才引进的政策，这些政策包括直接落户，租房/购房补贴，生活补助，创业补贴等等不一而足。而出台这些政策的城市以发达二线城市为主力，之后一些三线城市也迅速加入人才争夺战团，且这些三线城市绝大多数位于经济较为发达的东部区域。这不由得让我们思考： 是什么契机引发了这场城市间对人才的竞争？人才的引入将给房地产市场带来哪些机遇？

国家经济结构转型引爆人才短缺问题

2018年是中国改革开放的第40年，作为世界的经济奇迹，中国经济见证了40年的高速增长，尤其是在加入世贸组织之后，投资和出口在中国经济的三驾马车中起到了引领作用，与此同时，消费占比则在下降。国家统计局的数据显示，投资在GDP中的占比从1997年的36.2%上升到2016年的44.1%，而消费的占比则从1997年的59.3%下降到2016年的53.6%，其中居民消费的占比更是从1997年45.8%下降到了2016年的39.4%。过高的投资率导致产能过剩，经济效益下降，让中国经济产生了明显的结构失衡。中国政府对于这个问题的严重性是有着充分的认识的，这也是为什么本届政府一直在不遗余力的强调中国的经济结构调整。这个调整的过程需要数年的时间来完成，但目前已经初见成效，而政府的工作路径也较为清晰，从“三去一降一补” 到“中国制造2025”到国企改革，都是政府在产业升级，拉动内需等方面做出的努力。而第三产业的迅猛发展以及国家大力发展高端制造业政策的拉动产生了大量相关的工作岗位，伴随而来的必然是对人才的大量需求。

共产党第十九次代表大会成为了中国经济发展的分水岭，在这届大会的报告中提到了“人才是实现民族复兴，赢得国际竞争主动的战略资源，要聚天下英才而用之，加快建设人才强国”，这使“人才强国战略”成为推动未来中国发展的七大战略之一，将对人才的需求上升到了一个新的高度。也就是在十九大结束后的半年时间内，各地政府开始纷纷出台人才引进政策，这一方面是地方对中央大政方针的响应，另一方面也是地方在各自经济发展过程中意识到了人才的重要作用从而采取的主动措施。这从出台人才引进的城市的分布可见一斑，在所有出台政策的城市中，经济较为发达的东部区域的城市数量占比超过了60%。

人才引进政策对房地产意味着什么？

一个不争的事实是，有了人才会有市场，房地产作为中国经济的支柱行业一直以来是地方财政的重要来源。国家统计局在2017年7月份发布的数据显示，全国居民的人均住房建筑面积已经达到了40.8平方米，已经超过不少发达国家的水平，而从2016年开始政府一直在强调三四线住宅的去库存问题，种种迹象表明中国的房子已经有卖不动的嫌疑了，新增需求从哪里来？很明显，外来的中高端人群可以带来新增的住宅需求。以武汉和西安为例，这两个城市都计划在未来5年引进100万人才，且不说这些城市能否有能力和有足够的工作机会容纳这些人口，单就住宅需求而言，2017年武汉和西安的人均住房面积分别为35.8和39.2平米，如引进的100万人才中有一半的人有购房需求，则平均到每年的新增购房需求就分别为358万和392万平米，这意味着未来五年武汉和西安住宅销售面积将分别以每年20%和30%的速度增长。虽然政府一直畏言人才引进同楼市的关系，但不可否认的是，在中国，所有住宅市场火爆的城市都是人口净流入的城市，人才/人口的迁入必定会带来住宅需求的增长。

就零售市场而言，根据阿里研究院和波士顿咨询联合发布的报告，到2020年，中国的消费市场规模将较目前扩大一半，达到6.5万亿美元，未来五年消费市场所带来的2.3万亿美元的增量相当于目前德国或英国消费市场的1.3倍，并且这个增量中的81%的消费将来自上层中产及富裕家庭。到2020年，中国上层中产及富裕家庭数量将较2016年翻一番达到1亿户，占据中国家庭数量的30%。从这个意义上来讲，不断增长的中产阶级数量决定了未来一个城市的消费能力。目前出台人才引进政策的城市大多将引进人才的标准划定为本科及以上的学历，这些人才中有些已经位居中产阶级行列，而那些刚走出校门的则在未来的十年内将大步跨入中产阶级行列，这些人才的涌入将极大的促进城市商业零售业的发展，未来这些城市的商业零售物业的需求将持续攀升。

就写字楼市场而言，由于目前的人才引进多由地方经济结构调整和第三产业的发展引发的，因此这些引进的人才将更多的集中在高科技、互联网、高端制造业及其他国家重点发展扶持的行业，而这些行业正是对写字楼的需求较高的行业。到2022年，中国写字楼市场将迎来约4,200万平方米的新增供应，其中二线城市为1,630万平方米，以人均10平米的写字楼办公面积来计算，这些新增面积可以容纳163万个新增岗位，平均到每年则仅为32.6万，远不能满足目前这么多城市对人才的需求数量。因此，未来一些热点二线城市写字楼将看到较为强劲的需求的增长。

结语

城市间的人才竞争直接促进了人才区域间的流动，挑战了原有的户籍制度，促进了经济的增长，为地区的经济结构转型从人力资源方面提供了动力，而其副产品则是激发了城市在住宅、零售、写字楼方面的需求。不过，人才的数量是有限的，对一个城市的流入必定意味着从另一个城市的流出，在引入人才之后如何留住人才才是对一个城市未来是否具有竞争力的真实考验。除了一纸户口，一个城市的人文气息，营商环境，创业氛围，生活方式，教育水平等等都是能否吸引人才留下来的重要因素。城市之间人才的竞争才刚刚开始，在可以预见的未来，这种竞争将愈演愈烈，那些在这场战役中获胜的城市将会在未来的发展中领先一步，成为未来中国的城市之星。

文：戴德梁行北中国区研究部主管 魏东