5月，北京二手房市场延续了春节后的回温趋势，二手住宅网签量再度上涨，来到了2017年“317新政”后的单月最高。但在政策的调控下，北京的二手购房需求仍以自住为主，投机属性低，市场健康，二手房价也因此相对稳定。

1.交易量创14个月新高 市场回归正常

据我爱我家市场研究院统计， 2018年5月北京全市二手住宅共网签18096套，同比2017年5月上涨67.5%，环比2018年4月增长32.3%，这是2017年3月以后的首次同环比同步上涨，超过了去年4月的16.9万套，创下了14个月以来的新高。

价格上，5月北京二手住宅成交均价环比4月上涨了0.6%，涨幅较4月略微扩大了0.3个百分点，但绝对幅度并不大。与去年4月的最高点相比，5月北京二手住宅价格依然累计下降了17.6%。

5月机构的实际交易量也在继续增长。统计显示，2018年5月通过北京我爱我家达成的二手住宅实际签单量环比4月增加29.1%，同样创下了14个月以来的新高。当然，我爱我家实际签单量的增长既有市场回暖的因素，也有我爱我家业务发展的因素。

我爱我家市场研究院院长胡景晖分析认为，剔除去年10月的国庆节影响及今年2月的春节影响之后，北京二手房交易量实际上在去年7月探底之后一直在保持着回温趋势，今年5月的1.8万套则来到了去年3月高点以后的新高，加上房价的止跌回升，这说明北京二手房市场已经走出低谷，来到了一年多以来的最热时刻。

但1.8万套的市场交易量尚在北京二手房市场的正常交易范围之内。对于北京800万套的存量规模而言，在换手率仅有百分之二点多的情况下，北京二手房市场每月有着1.6万左右的市场容量，如果流通效率再提高一点，每月将近两万套的交易量也属正常。因此，虽然网签量创下14个月新高，但当前北京二手房市场尚未过热，且二手房价也刚刚止跌回升，幅度并不大。

2.月内单日交易量呈下滑趋势 市场或触顶企稳

虽然5月北京二手住宅整体交易量的增长趋势明显，但月内的每日交易数据却有走低迹象。

首先，近一个多月的单日网签量较之前长期处在600套以下的水平有明显提高，但5月月初的单日网签量多在800套以上，5月4日甚至超过千套，此后的单日网签量有所下滑，降到了800套以下，仅最后一个工作日超过900套。这种月初网签高于月中、月底的情况与以往每月月初最低、中下旬持续增加的趋势有所出入。

其次，我爱我家市场研究院统计显示，5月北京我爱我家的单日签单量有下行趋势。在实际交易中，北京我爱我家每周会有一天的签单量较高，而从5月的单日签单量走势来看，四个高点明显是逐个降低的。

北京二手住宅单日网签量半年走势

胡景晖表示，从单日网签量、签单量走势来看，5月北京的二手住宅交易实际上已经表现出了下行趋势。这在一定程度上说明北京二手住宅市场的回温已经走到尽头，继续升温的后劲恐怕已经不足，接下来北京二手房的交易量或许不会再有明显的增加，市场将进入触顶企稳时期。

事实上，1.8万套上下的交易量也确实到了北京二手房市场的上限范围，如果继续增加甚至超过两万套，市场很可能会进入过热期，带来市场心态和房价的波动。此时交易量上升后劲不足，出现下滑迹象，实际上更有利于市场的健康稳定发展。

3.西城区占比增幅最大 教育是重要因素

5月北京二手住宅成交的区域格局变化不大，交易占比最大的三个区域依旧是朝阳区、海淀区、丰台区，三区的占比分别为22.6%、15.6%、13.1%。不过，与4月相比，5月占比变化幅度最大的是西城区、海淀区、通州区，三区占比依次环比扩大2.4个百分点、1.9个百分点和0.8个百分点。显然，西城区在5月的二手房市场上更受购房者的青睐。

胡景晖分析认为，西城区、海淀区是北京教育资源最为丰富的区域，考虑到子女的教育需求，不少家长会在年后开始为下半年子女的入学读书进行准备，并在经济条件允许的情况下择机在西城、海淀二区出手购房，所以才造成了两区二手房交易占比在近期的扩大。事实上，因教育、医疗等资源较为丰富，西城、海淀历史上一直是北京二手房市场重点关注的区域，年后交易占比的扩大属正常现象。

4.公积金贷款仍是首选 自住为核心需求

支付结构上，5月北京使用全款进行二手住宅交易的客户占24.8%，环比4月减少1.9个百分点；使用商业贷款的占20.9%，环比增加0.6个百分点；使用市管公积金的占29.8%，环比减少0.2个百分点；使用市管组合贷款的占16.6%，环比增加0.3个百分，其它方式占7.9%，环比增加1.2个百分点。

整体来看，3、4、5月的支付结构相差不大，全款的比例有所收窄，5月只占四分之一；商贷的比例有所增加，5月占两成有余；市管公积金仍是占比三成左右的首选支付方式；市管组合贷款，即公积金贷款、商业贷款等方式组合的占比上升到了17%左右。整体看来，当前北京二手房市场有更多购房者是动用公积金参与购房的。

胡景晖表示，北京住宅的销售总价高，目前二套以及非普通住宅的首付比例也高，加上首套、非首套的银行贷款利率也在基础利率上有不小提升，全款、商业贷款的门槛、成本都是比较高的。因此，自去年调控以来，全款、商贷逐步从北京二手房交易的主流方式退化为次要方式，公积金则成为了客户选择最多的方式。

在国家公积金政策的控制下，使用公积金购房的客户基本是以自住需求为主的，他们或是首次置业，或是卖一买一的改善置业，整体需求颇为刚性，投机的人很少。因此，在交易量不断增长、公积金为首要支付方式的情况下，北京当前的二手房市场仍是健康的。

5.房源被看次数减少 交易节奏继续加快 

我爱我家市场研究院数据统计显示，5月北京成交的所有二手住宅里，平均每套成交房源在成交前的被看次数为12.96次，较4月减少了1.16次。这一数据自今年1月以来逐步减少，说明今年北京二手房市场的交易节奏正在逐月加快。

胡景晖表示，去年“317新政”后，北京二手房交易节奏大幅放缓，每套成交房源在成交前的被看次数逐月增加，并在今年1月达到了一年的最高值。此后，随着节后市场的进一步回温，购房者在购房前的考虑时间缩短，看房次数减少，决策更加迅速，市场交易节奏明显加快。不过，随着市场交易的触顶企稳，未来的市场交易节奏将会趋于稳定。

6.小户型交易占比明显扩大

户型结构上，据我爱我家市场研究院数据统计，5月北京的二手住宅交易中，一居室占23.1%，环比4月增加1.5个百分点；两居室占55.2%，环比4月减少0.1个百分点；三居及以上占21.7%，环比4月减少1.4个百分点。整体结构上仍是两居过半，一居室，三居及以上户型各占两成多点，但5月仅有一居室的交易占比在扩大，且比例达到了年内前5个月的最高值，这说明一居室在5月受到了更多购房客户的关注。

而从面积来看，5月北京交易的二手住宅中，60平米以下、60-90平米、90-140平米、140-200平米及200平米以上各占36.3%、39.8%、20.5%、3 %、0.3%，环比4月的涨跌幅度分别为2.8% 、-0.1%、-1.6%、-0.6%、-0.6%。其中60平米以下占比明显扩大，而60平米以上的各个面积段占比都在缩小。

胡景晖表示，从户型、面积的结构变化来看，5月面积小的小户型二手房交易占比有明显的提高，这与西城、海淀二手房交易占比提高存在关联，一方面，市中心区域房屋建造较早，小户型更多；另一方面，如果是因教育需求而购房，房屋的面积需求并不大，小户型反而更省钱，所以也更受购房者青睐。

7.非京籍客户占比提高 人口新政发挥作用

根据客户的身份证信息，5月北京的二手住宅交易中，北京籍的购房客户占37.2%，较4月减少0.9个百分点，外地户籍客户则占到了62.8%，这一比例是今年前5个月的最高值。外地户籍中，来自河北省的客户最多，占比为11.3%，超过一成，山东、河南、山西、黑龙江、辽宁等北方省市随后，但占比均不足10%。湖北则是南方省市中占比最高的。整体而言，5月非京籍的外地购房者较今年前几个月有明显增加。

胡景晖认为，非京籍人群一直是北京购房者的主力。今年以来，北京出台了人才引进新政策，积分落户也在积极推进，这吸引了更多有经济实力或有潜在经济实力的非京籍人群开始考虑在京购房，加上北京房价已经连续下跌一年，处在低位，所以更多的非京籍人群开始入市购房，并带来了5月购房人群结构的变化。 

总的说来，5月北京二手住宅市场呈现出了以下特点：

1. 整体交易量继续增长并创下2017年以来的新高；
2. 市场交易节奏继续加快，房源的成交速度提升；
3. 单日交易量已有下滑趋势，市场交易呈现触顶迹象；
4. 西城、海淀等教育资源集中区域交易占比提高；
5. 小户型二手住宅交易量占比扩大；
6. 使用公积金购房的人群依旧最多；
7. 非京籍购房者增多。

我爱我家市场研究院院长胡景晖分析表示，目前北京二手房市场的热度是经过一年的缓慢升温得来的，虽然是“317新政”以来的新高，但市场交易规模与北京庞大的存量规模是相符的，市场交易还处在正常范围之类，并没有出现过热。当然，在市场升温的情况下，对市场过热是要积极预防的，这也是近期北京提高首套房贷款利率等措施的初衷。实际上，市场目前已经出现了单日网签量下降、单日签单量走低的触顶企稳迹象，未来北京二手房市场仍然趋向于稳定。

在朝海丰占据交易量前三，两居室交易过半，北京与外地客户四六开等不变的大结构下，西城区、小户型以及非京籍客户的交易占比有明显扩大，这说明目前市场虽然整体稳定，但教育、人才等其它政策对市场的交易结构还是有一定影响的。

不过，无论是交易增长还是结构变化，都没有让北京二手房市场重回新政之前，因为在政策的持续调控和培育下，当前北京二手房市场入市的客户是以自住需求为主的。过去一年，北京楼市的投资投机需求被严厉遏制，自住需求也进入了观望期、沉寂期。一年之后，借着连跌一年的低房价优势，加上教育、人才、落户等其它政策的影响，大量自住需求开始重新入市，他们或是教育需要，或是安家置业需要，或是改善居住条件需要，整体的居住属性很高。因此，虽然交易量在持续增长，但北京二手房市场始终保持健康。

在“房子是用来住的，不是炒的”这一中央精神的指导下，未来北京的楼市政策还将持续，甚至会进一步加码。目前市场已有触顶趋势，交易量在上升中趋稳、交易价格在下跌中趋稳的局面正在显现，未来市场很可能会进入一个较为稳定的时期。