本来今天是不想发的，可是明天日子又很特殊。

要是发了没人信怎么办，还是深夜发吧。

曾经的宇宙第一房企，又发年报了。这份年报已经有不同版本的解读了，咱们说一个核心点，就是碧桂园的净资产到底有多少。

513亿是怎么来的？

看了一下年报是这样的，截至2024年底，公司总资产1.04万亿元，总负债9845亿元，净资产513亿元，资产负债率约95.1%。

说到净资产513亿元，一定会有很多的质疑声音，那么到底有没有这513亿呢。

其实按照净资产的计算公式“总资产–总负债”，那应该是有的。

不过，这个净资产并不是一个能固定不变的数字。

存在着几种可能：

若市场复苏不及预期，资产价值可能面临二次减值风险，进而侵蚀净资产。债务重组与净资产修复：

碧桂园境外债务重组若成功，可确认数百亿元重组收益，净资产有望大幅增加。当前公布的513亿元净资产尚未包含此类潜在收益，但需警惕重组失败或条款恶化风险。

同时需结合以下条件审慎评估：

资产变现能力：存货能否按账面价值去化、受限资金能否释放；

债务重组进展：成功与否将直接影响负债规模和净资产；

市场复苏节奏：三四线城市去化压力是否缓解；

潜在风险暴露：表外负债、进一步资产减值可能性。

当前，政策托底与市场自发修复的合力，或为其赢得喘息之机，但能否真正涅槃，仍取决于管理层战略执行力、债权人让步程度及宏观经济环境的协同作用。对于购房者、投资者与债权人而言，碧桂园的命运既是企业自救的试金石，亦是房地产行业风险出清的缩影。

双保一稳

要说2024年碧桂园都干了啥，简单的说，最主要就是“双保一稳”。

年报中提到，保交房仍是公司的第一要务。截至2024年12月31日（「年内」），本集团实现收入约人民币2,528亿元，本集团及其合资企业和联营公司累计完成交付房屋超38万套，累计交付面积约4,608万平方米，涉及到31省242个城市。公司将继续执行极限收支的运营策略，通过滚动预算管理，严格控制每一笔开支并每月复盘调整，确保现有资源的高效利用。

保经营方面，公司继续致力于维持经营的稳定性和持续性，核心管理队伍团结稳定、上下同欲。年内，本集团连同其合营企业及联营公司实现了归属本公司股东权益的合同销售金额约人民币472亿元，对应归属本公司股东权益的合同销售面积约492万平方米。在费用管控上，公司适配当前市场变化和经营重心，持续优化组织架构，年内行政费用同比去年下降了27.4%，不断提高经营效率。

稳资债方面，公司高度关注债务风险化解的工作。

诚如本公司日期为2025年1月9日的公告所披露，本公司欣然宣佈其重组提案（「重组提案」）的关键条款，该提案构成进一步谈判和具体文件的框架，旨在成功落实本集团的境外债务重组。倘成功落实，重组提案将使本集团实现大幅去槓桿化，目标是减少债务最多116亿美元、将到期时间延长至最多11.5年，以及目标是将加权平均借贷成本从重组前的每年约6%降低至重组后的每年约2%。

据此，本集团将拥有更具可持续性的资本结构，使其能够专注于交付住房、继续业务运营、保持资产价值及落实其认为最有潜力为所有利益相关者实现价值最大化的业务及资产出售策略。

513亿的财务意义：并非绝对“安全”

资产与负债的结构性矛盾，根据财报，碧桂园2024年总资产10358亿元，总负债9845亿元（总资产–净资产），资产负债率约95.1%，虽未资不抵债，但已接近行业警戒线。相比之下，2021年碧桂园资产负债率为86%，而2024年中期进一步攀升至93.88%。高杠杆模式下，资产质量成为关键：其资产中约6835亿元为存货（土地和未售房产），流动性较低；而负债中4202亿元为合约负债（预收房款），需通过交房逐步消化。

亏损收窄的积极信号，2024年，碧桂园净亏损328亿元，同比2023年的1673亿元大幅收窄82.5%。亏损减少主要得益于存货减值计提规模下降（2023年计提823.5亿元，2024年仅27亿元），以及成本控制（营销及行政费用同比下降40.2%）。这显示公司通过资产减值和费用压缩初步实现财务“止血”，但核心盈利能力尚未恢复——2024年权益销售额仅472亿元，同比下滑73%。

与恒大（总负债2.4万亿元，已资不抵债）不同，碧桂园净资产仍为正，这为其债务重组和资产处置提供了空间。但需注意，其净资产从2021年的2777亿元缩水至513亿元，三年内蒸发81.5%，反映出行业下行周期中资产重估的剧烈冲击。

现金短缺与债务压顶，受限制现金占比过高，截至2024年底，碧桂园现金余额298.97亿元，但78.7%（235.35亿元）为受限制现金，实际可动用资金仅63.62亿元。相比之下，其短期有息负债达1473亿元（含违约债务），现金短债比不足0.05，流动性缺口巨大。

债务重组：关键但存不确定性，碧桂园于2025年1月公布境外债务重组方案，目标削减116亿美元债务、将还款期延长至11.5年，并将加权融资成本从6%降至2%。若成功，公司负债率将显著改善，但方案需债权人同意，且可能涉及债转股或大幅折价回购，谈判难度较高。目前，部分债权人已表态支持，但尚未达成最终协议。

销售疲软加剧现金流风险,2024年，碧桂园权益销售额472亿元，同比下滑73%，销售面积492万平方米，创十年新低。销售回款是房企最重要的现金流来源，若销售无法回暖，仅靠资产处置（近三年回笼600亿元）难以覆盖万亿级负债。

几大风险犹存

流动性危机：可动用资金不足，销售若持续低迷，债务违约可能扩大。

债务重组不确定性：债权人博弈可能导致方案延期或条款恶化。

市场复苏滞后：三四线城市去化缓慢，拖累资产变现。

2025年债务重组结果：若方案落地，可减少116亿美元负债，降低财务成本。

销售回暖进度：核心城市项目去化速度决定现金流改善幅度。

保交楼资金筹措：能否通过资产处置、政策支持获取足够资金完成交付任务。

碧桂园净资产513亿元，是其避免“恒大式”崩盘的关键防线，但绝非走出困境的充分条件。

碧桂园短期需依赖债务重组缓解流动性危机，中期需通过销售复苏修复造血能力，长期则需彻底转型以适应行业新周期。