刚刚，民企典范龙湖对外发布了2024年年报。

可以说，尽管有些数据上有所下降。但在房企大面积亏损的大环境下，龙湖的成绩单已经足够亮眼。

具体来看：报告期内，实现合同销售额为人民币1011.2亿元，对应销售总建筑面积为712.4万平方米。

而在2020年，千亿房企达到顶峰的43家。

龙湖集团董事会主席陈序平在主席报告中写到，“集团始终保持战略定力、磨炼经营韧性，扎实推进高质量发展。”

近两年，本集团稳步压降负债总额、优化债务结构，夯实财务安全底线。至2024年末，本集团有息负债较年初压降163亿元至1,763亿元，平均融资成本降低至4.00%，平均合同借贷年期拉长至10.27年，实现负债规模与融资成本「双降」的良性循环。

本集团穿越週期的韧性，源于对战略定力的长期坚守、对风险底线的恪守敬畏、对客户导向的深度锚定。我们相信，惟有稳固企业基底，才能在週期中逐步筑底，进而实现高质量的转型与发展。

可以说，这份财报既反映出行业寒冬的残酷现实，也透露出企业穿越周期的生存智慧。

营收下滑折射行业困局，利润韧性凸显运营功底

2024年龙湖营收同比下降近三成，这一数据与行业大势高度吻合。国家统计局数据显示，2024年全国商品房销售额同比下降26.8%，百强房企全口径销售额降幅达32%。在需求端，居民购房信心尚未恢复，改善型需求释放受阻；供给端，部分城市库存高企，价格下行压力加剧。龙湖作为布局全国的主流房企，不可避免地受到系统性冲击。

值得关注的是，净利润降幅（19%）显著小于营收降幅，这一差异揭示了企业的经营韧性。毛利率的稳定或是关键因素：在行业平均毛利率跌破20%的背景下，龙湖凭借产品溢价能力与成本管控，维持了相对健康的利润空间。此外，投资性物业公允价值变动、财务费用优化可能贡献了部分收益。数据显示，龙湖2024年综合融资成本维持在4.0%，较行业平均低约200个基点，利息支出压力得到有效控制。

财务安全边际加固，债务结构展现前瞻性布局

在行业信用危机频发的2024年，龙湖的资产负债表呈现出难得的稳健性净负债率51.7%：该指标较2023年下降约3个百分点，维持行业最低梯队。以”有息负债-现金”口径计算，龙湖真实负债压力远低于表面数值，494.2亿元在手现金对短期债务覆盖倍数达2倍以上，流动性安全垫充足。

债务结构双优化：综合借贷总额同比下降8.5%至1763.2亿元，主动缩表策略清晰；平均合同年期延长至10.27年，2025年内到期债务占比不足5%，完美规避偿债高峰。这种”以长换短”的债务管理，在融资环境动荡时期尤为重要。

融资成本优势持续：4%的平均利率在民营房企中堪称稀缺资源，反映出金融机构对其财务健康的认可。特别是在境外融资渠道基本关闭的背景下，龙湖依托境内公司债、中期票据等工具维持低成本融资，为战略转型赢得时间窗口。

穿越周期仍需直面多重考验

尽管财务指标亮眼，龙湖仍需警惕潜在风险：

销售端复苏不确定性：截至2024年末，集团已售未结资源同比减少18%，去化周期延长至12个月。若2025年市场未能企稳，营收端压力可能进一步传导至利润端。

资产价格波动风险：投资性物业估值占净资产比重超过40%，在商业地产空置率上升的背景下，公允价值变动可能加剧利润波动。

多元化业务盈利爬坡：运营服务板块尚未形成规模化盈利，需警惕资源分散导致的边际效益递减。

在结构性调整中寻找新平衡，2025年，龙湖需要在新旧动能转换中把握平衡：一方面，开发业务需聚焦高能级城市核心地段，通过产品创新提升去化；另一方面，经营性业务要加速实现从”现金流补充”到”利润支柱”的跨越。考虑到当前估值水平，适时推进物业、商业等板块分拆上市，或许能释放更大资本价值。

龙湖2024年的财报，更是一部民营房企逆境求生的启示录。

它表明，在行业系统性风险面前，严守财务纪律、提前布局转型的企业仍能守住生存底线。当房地产行业从金融属性回归居住本质，龙湖的运营能力积淀与财务管控经验，或将成为新一轮周期竞争中最珍贵的筹码。

未来的考验在于，如何将短期生存能力转化为长期发展动力，在行业涅槃重生之际，率先完成从开发商到城市服务商的蜕变。