狗年春节假期已经过去，春节期间关于各地房地产市场的讨论各异，既有“返乡置业”热潮、又有“信贷收紧、市场趋冷”的说法，那么春节期间全国各地房地产市场到底表现如何？我们用数据来还原市场。

链家数据显示：

第一，和2017年春节同期相比，一线城市的政策环境较前一年同期明显更严，因此整体表现弱于2017年春节；

第二，二线城市整体好于上一个春节，但是内部呈现出明显差异和分化，调控力度相对较小或者新房供应量增加的省会城市成交量明显增长（西安、福州、重庆、大连、成都），2017年政策严厉的城市成交明显弱于前一个春节（南京、济南）；

第三，三四线城市市场成交增减参半，其中山东的部分城市得益于大规模棚改货币化，春节期间保持了全年成交热度，成交量同比大幅增长。

对于即将到来的传统3月“小阳春”，整体成交量可能会走向正常增长，但是力度将明显小于去年同期，原因在于目前无论是信贷条件还是行政管控都明显严于去年同期，且绝大部分重点城市都处在“认房认贷”的环境下，换房需求作为市场的重要部分，短期难以大幅释放。

一、一线城市表现弱于去年

2018年春节期间（2018.2.12-2018.2.25）一线城市成交量普遍下滑，表现弱于2017年春节（2017.1.23-2017.2.05）。高压的行政调控导致北京、广州成交量同比大幅下滑，更紧的信贷政策使得上海成交量同比也出现明显减少。

北京、广州两城虽在2016年10月经历一轮调控，但政策效果持续时间短，在2017年3月再次同步调控，均实行“认房又认贷”，两个春节所处的政策环境大为不同，致使两城2018年春节期间成交量同比大幅减少，新建商品住宅成交同比分别下滑60.2%和29.4%，链家二手房成交同比分别下滑19%和71.1%。

深圳和上海早在2016年10月和11月便实行“认房又认贷”，两个春节的行政调控差异不大，但在更加严格的房贷利率条件下，2018年春节期间上海新房、二手房成交同比降幅分别为25.5%和50.5%，深圳链家二手房成交虽有增长，但绝对量依旧处于极低水平。

表：2017年春节和2018年春节期间一线城市新房和二手房成交量

数据来源：链家研究院

二、二线城市表现好于去年，但内部差异明显

整体二线城市新房和二手房市场成交较去年春节有所好转。在16个二线城市里，新房成交增加的有11个；在12个二线城市里，二手房增加的有8个。二线城市内部的表现又呈现出明显差异：

（一）政策环境相对温和的二线城市成交量增长 

西安、福州、重庆、大连成交量明显增长。在链家所监测的城市中，2018年春节期间新建商品住宅成交同比增速最明显的两城是西安及福州，同比增长近3倍。2017年此二城虽在调控之列，但其调控力度相对较为温和，且其作为省会城市有良好的资源吸附能力，加上人才吸引政策的利好带动市场成交。重庆和大连由于没有出台严厉的限购限贷政策，2018年春节楼市成交表现较好。重庆新建商品住宅成交量同比增长84.4%，链家二手房成交同比增长48.9%；大连新建商品住宅成交量同比增长40.8%，链家二手房成交量同比增长近150%。

新房供应量的增加带来成都春节期间成交量大幅增加。成都2018年春节期间新建商品住宅成交同比增长141%，主要是春节前期新房市场集中推盘（春节前三周新房供应量超过13000套）致使春节期间成交增长。

图：近十周成都新增供应量和供销比变化情况

数据来源：链家研究院

（二）一些前期调控力度较大的二线城市春节成交同比下滑

济南实行“认房认贷”，且非户籍购房者首套首付比例达60%）、南京（实行“认房认贷”，且二套有贷款记录的首付比例高达80%）等二线城市2018年春节期间新建商品住宅成交同比分别下降45.5%和28.8%。

表：二线城市2017年与2018年春节期间房地产市场表现

来源：链家研究院

三、部分三四线城市棚改货币化对市场推动力度大

14个三四线城市中，新房成交量增加和减少的城市各占一半。其中，山东两城泰安和东营的新房成交较去年春节有明显增加，分别环比增长678.6%和190%，近年来山东棚改货币化力度大，2017年山东棚改开工80.37万套，同比增加50.5%，2018年预计开工套数为84万套，东营2016年货币化安置比例71%（前九月），2017年90.6%（前九月），泰安和东营是山东棚改货币化的缩影。且东营是我国重要的石油基地，其民营企业发展态势良好，2017年民营企业500强中总部位于东营的达18家，居全国第7位，东营人均GDP处于全国较高水平，其产业和经济的良好发展是其房地产市场表现较好的一大原因。

表：三四线城市2017年与2018年春节期间新房成交情况

来源：链家研究院

四、预计3月市场向好，但力度有限

随着3月的到来，各地房地产市场将逐步在春节期间的水平上复苏。对于一线及热点二线城市来说，2017年3月之前首套房贷利率还普遍打折，二套房贷利率为基准利率的1.1倍，而当前首套房贷利率不仅取消折扣，而且还普遍在基准利率的基础上上浮5%-10%，二套房贷利率基本全部为基准利率的1.2倍。此外前期的行政调控也大概率不会放松，在双重夹击之下，纵然需求会迎来季节性的释放，但是楼市的升温亦较为有限。而对于基本面较差的普通二线城市及三四线城市来说，在棚改货币化的推动下，不排除部分三四线城市成交量继续增长。