物业第一股碧桂园物业的A股上市梦并不顺利，12月11日，碧桂园控股有限公司发布公告称，暂停广东碧桂园物业服务股份有限公司于上海证券交易所的建议分拆。

碧桂园公告指出，碧桂园于2016年3月16日及2016年9月7日就公司非全资附属公司广东碧桂园物业服务股份有限公司于上海证券交易所建议分拆独立上市。

房企观察网查阅公告注意到，其主因包括：“由于中国审核监管机关近期的政策变动，碧桂园物业服务议决撤回其建议分拆的申请。碧桂园现正评估各选项，包括寻求物业管理相关资产于其他地方的证券交易所分拆独立上市。”

房企观察网查询中国证监会网站发现，广东碧桂园物业服务股份有限公司首次公开发行股票招股说明书（申报稿2016年8月31日报送），公司本次拟公开发行不超过4,010 万股人民币普通股（A 股）。

而在风险层面，碧桂园物业也进行了详细的解释。

投资者在评价本公司本次发行的股票时，除本招股说明书提供的其他各项资料外，敬请特别认真地考虑下述各项风险因素。下述各项风险因素的排序并不表示其会依次发生。

（一）房地产行业政策风险

我国物业服务企业现阶段收入来源主要为物业服务费，物业管理行业规模增长主要依赖于社会新增物业面积，因此物业管理行业与房地产行业具有紧密的关联性。在房地产行业受到政府的产业政策调整时，物业管理行业发展速度也受到影响。如果房地产行业出现下行情况，新增住宅及其他物业的成交量减少，物业管理行业的发展速度随之降低，公司的业务发展速度也可能减缓。
（二）物业管理行业政策风险

我国物业管理行业受到严格的法律、法规及政策的监管，且这些法律、法规及政策存在一定的地区差异。特别地，物业服务费受到较高程度的价格控制。尽管国家发改委于2014 年12 月出台的《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755 号）要求各省级价格主管部门废除除保障性住房及前期物业服务合同的住宅外的物业服务费价格控制或指导政策，但保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费仍由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。
（三）税收政策风险
根据《国务院关于做好全面推开营改增试点工作的通知》（国发明电〔2016〕1 号），我国全面推开营改增试点已于2016 年5 月1 日实施。在实施营改增之前，公司主要缴纳营业税，适用税率为5%；在实施营改增之后，公司缴纳增值税，适用税率主要为6%。由于公司的成本支出主要为人工成本，在实施增值税之后公司获得的可抵扣进项税的金额可能较低，从而税负成本可能增加，导致公司盈利能力下降。

二、市场风险
（一）市场竞争风险
我国物业管理行业的管理面积规模巨大，企业数量较多，市场高度分散，竞争激烈。根据中国物业管理协会发布的《2015 全国物业管理行业发展报告》，截止2014 年底全国物业服务企业数量约10.5 万家，平均管理面积仅为15.7 平方米。近年来，随着物业管理行业吸引了社会各界的高度关注和越来越多的资本投入，行业呈现集中度快速上升趋势，整体竞争风险加剧。
（二）区域差异风险
我国物业管理行业的区域化明显，东部地区、中部地区、西部地区和东北广东碧桂园物业服务股份有限公司 招股说明书（申报稿）1-1-59地区在管理面积和物业服务企业数量方面有较大差异。同时各地区的文化、经济、法律和物业类型等方面存在较大差异，业主在服务需求、付款习惯和方式、解决纠纷的方式等方面有较大差异。公司目前物业管理业务的重点区域为广东、湖南、江苏、安徽等地区，随着业务规模的扩张，将在其他地区获得更多的物业管理项目，将面对更多的区域差异挑战。如果公司不能很好地应对这些挑战，比如可能会由于业主的付费习惯和方式的差异导致公司应收账款增加和计提坏账准备增加，公司的业务开展、财务状况和盈利能力将会受到不利影响。
（三）行业创新风险
目前物业管理行业处于积极推进业务创新阶段，物业服务企业积极应用新技术，不断探寻创新商业模式。不过业务创新要求物业服务企业进行较大转变和投资，具有较大不确定性。公司一方面基于自身规模优势、成熟的业务体系和强大的管理能力等优势在应用新技术，积极创新商业模式方面取得一定成效，以保持行业领先地位，而对于社区O2O 和社区金融等领域，现阶段则通过参股等方式降低业务创新的风险。但是，行业在快速发展的过程中可能出现重大技术突破或极为创新有效的商业模式，如果公司无法在行业创新过程中处于领先地位或者推进的业务创新效果不明显，甚至业务创新失败，公司的业务发展和经营业绩将受到不利影响。
三、经营风险
（一）接管物业来源集中风险
截至2016 年3 月31 日，公司的收费管理面积为7,693.95 万平方米，其中由碧桂园集团开发的物业的收费管理面积为7,472.91 万平方米，占总收费管理面积的97.13%。公司管理的物业来源集中，如果碧桂园集团的房地产开发业务发展放缓或选聘其他物业服务企业管理新开发的物业。

（二）收费模式风险
物业管理行业收费模式主要分为包干制和酬金制。目前公司的物业管理项目主要采用包干制。在包干制下，业主向公司支付固定物业服务费用，盈余或亏损均由公司享有或承担。若公司收取的物业服务费无法覆盖相关的成本支出，该差额部分公司无权向业主另外收取。一方面公司如需提高收费单价而需进行的程序较为复杂，所需时间较长且协商难度较大；另一方面不断提高服务水平和质量是公司发展的基础，公司不会通过降低服务水平和质量来减少成本支出。如果公司不能通过机械化、信息化、智能化等手段提高运营效率和有效控制成本，通过开展社区增值服务等创新业务来增加营业收入，则物业管理项目存在亏损的可能性，将对公司的盈利能力造成不利影响。

房企观察网注意到，风险方面还是涉及到诸多层面，在此就不一一列举了。综上所述，碧桂园物业未能实现A股上市并不意外，毕竟多种原因情形下，并非易事。

物业第一股接下来何去何从，房企观察网将保持高度关注。