房地产行业之变，无法阻挡。需要习惯三道红线、以及常态化的房地产调控……

“行业的竞争，正从百米冲刺变成一场马拉松。”正如中南建设董事、总经理陈昱含所言，地产行业发展到了比拼配速和自我控制节奏的时代。

在相对严峻的外部形势下，在变幻莫测的市场环境中，主动调整的中南在2021年上半年表现如何呢？

中南给出的答案是：稳中有进，稳中向优。

8月26日，中南建设发布2021年上半年业绩报告，实现“地产+建筑”双主业均衡发展，增速和经营质量有效平衡。

房地产业务实现销售金额、销售面积的双位数增长，其中销售金额1089.8亿元，同比增长33.9%，销售面积790.1万平方米，同比增长29.7%；

建筑业务方面，加快转型升级，实现营业收入113.5亿元，同比增长17.2%，新增合同金额153.1亿元，同比增长3.3%。

 2021年上半年，国家“房住不炒”政策总基调不变，继续强调坚持“房住不炒”定位不变，“稳地价、稳房价、稳预期”是今年也是未来年度的房地产调控目的。

国家陆续出台土地供应“两集中”、纳入“三道红线”试点的重点房企买地金额不得超年度销售额40%等调控政策，将加速房企降杠杆的进程，也会对接下来第二、三批集中供地产生巨大影响。

可以说，房地产的赛道，还是那个赛道，只是对于赛车手提出了更大的挑战。唯有安全与稳健，才具备持续竞争的资格。

中南对于目前形势早有预判，近两年中南主动放低了增速，并采取“审慎经营”的主动防御战略。

中南表示，当下将把审慎经营放在第一位，在平衡的前提下会抓住机遇，理性投资，通过轮动的布局和合理的下沉规避掉热点的方式，以确保获地比。

一方面，中南坚持土储紧平衡战略，这在地价和房价“双受限”的情况下意义重大；另外一方面，中南坚持主流市场、主流客户、主流产品战术。

在投资策略上，中南采取土地紧平衡策略，保持短期内供需大体平衡，土储量级与资金占用取得良好平衡。同时适度下沉布局，围绕近核不进核原则，一二线与三四线储备轮动互补；在长三角和山东地区极致深耕，在中西部、珠三角围绕优势城市向下扎根。2021年上半年，公司新增项目41个，新增规划建筑面积699.9万平方米，同比增加1.7%，其中40%位于长三角核心城市群。

多年来深耕的长三角地区一直是中南建设业绩最大贡献主力，报告期内，长三角区域贡献销售金额合计684.03亿元，占总销售金额比例高达62.8%。

截至2021年6月末，中南建设已经入内地116个城市，共有505个项目，总土地储备建面4740万平方米，同比增加7.5%。其中长三角地区土地储备2200万平方米，占总土地储备46%，为未来业绩增长提供强劲动力。

多元化的土储策略也使公司的拿地成本持续降低。除传统招拍挂外，中南通过定向获取、合作获取以及收并购等方式有效拓宽了储备来源，降低竞争压力。2021上半年平均地价4100元/平，而2019年上半年、2020年上半年平均地价分别为6300元/平、4400元/平。

同时，中南平均销售价格呈上升趋势，2021年上半年平均销售价格13793元/平方米，同比增长3.2%。销售价格增长的同时，获取土地平均地价呈下降趋势，为未来项目结利打下良好的基础。

忧患意识下，打赢“防三高”持久战

《左传·襄公十一年》有云:“居安思危，思则有备，有备无患。”

对于高速发展的房地产行业，能够做到具备“居安思危”忧患意识并付诸行动的房企并不多，“在未来相当长时间，审慎经营都是我们的首要原则。”陈昱含表示。

中南认为，所谓房地产行业的经营风险，可以用“三高”来比喻，即高血压、高血糖和高血脂。

其中，“高血压”指流动性问题。在当前大环境下，作为资金密集型的房企，确保流动性是中南的第一要务。为此，中南以预算和资金管理为核心，贯彻以能定收、以收定投、以收定支原则，建立了一整套覆盖投融管退的精益管理方法和工具，确保流动性安全。

“高血糖”指杠杆和规模。对房企而言，三道红线就是血糖仪，不能达标就会影响发展能力，所以我们还是要坚定去杠杆，在增速上保持一定弹性，加速实现三线全绿。

“高血脂”指利润问题。目前行业增收不增利的窘境就是高血脂的表现，考虑到政策调控持续、人口红利减少、碳达峰和碳中和要求、上游原材料价格上涨等多重因素，行业利润率长期仍不容乐观。怎么办？只能是通过轮动布局、合理下沉、规避热点等方式确保货地比，通过精细运营确保效率和全周期利润实现，通过长期产品创新和供应链建设优化成本。

中南对于对审慎经营的系统考虑，更是一场“防三高”的持久战。所以在整个未来的经营观上面中南的态度是审慎经营，而且是长期主义的导向。

如同一场战役，兵贵神速，中南做到了“降杠杆效果显著，三道红线全面改善。”

报告期内，中南建设各类负债指标持续下降。2021年6月末中南建设总负债率85.99%，比2020年末下降0.55个百分点。

“三道红线“指标实现全面改善，净负债率和现金短债比均优于监管要求。于2021年6月末，中南建设净负债率（有息负债减去现金与净资产的比值）95.27%，比2020年末下降2.00个百分点；扣除受限资金后的现金短债比1.03；剔除预收账款后的资产负债率77.42%，较年初降低1.27个百分点。

现金流方面，截至2021年6月末，中南建设经营性现金流入746.4亿元，是一年内到期的各类有息负债的3.6倍。经营活动产生的现金流量净额24.1亿元，同比增加18.6%，连续四年保持正值。现金及现金等价物余额215.5亿元，同比增加10.0%。

截至报告期末，中南共获得银行授信总额度1835亿元，已使用授信额度410亿元，剩余授信额度为1425亿元。充裕的现金流为中南建设平衡财务风险提供坚实基础。

扎实的财务风险管控能力以及稳健的业绩增长，让中南建设获得了评级机构的一致认可。上半年来，联合国际将中南建设的主体信用评级从“BB-”上调至”BB”，评级展望稳定。

另有22家券商机构给予中南建设”买入“评级，其中包括华创证券、华泰证券、东北证券、海通证券等在内的15家给予最高级别评级。

 在新时代的大环境下，产品竞争进入白热化阶段，如何在市场中有质量的高效发展成为了整个行业的思考。

产品力永远是房企的核心竞争力和第一生命力，多年来中南建设房地产业务一直坚持主流客户、主流市场、主流产品定位，坚持产品标准化，通过成熟产品高复用和供应链建设持续提升生产稳定性和运营。

如果说审慎经营，体现了中南防御的一面，那提升比较竞争优势则是中南进攻的另一面。为此，中南提出了三个卓越目标，具体包括：卓越运营、卓越建设、卓越服务。

2021年，中南坚持产品力与服务力的双向提升，通过“新家”、“新服务”、“新生活”三个维度，由点及线，串线成面，构筑起“美好立方”体系。

中南美好立方覆盖产品、工程、物业和社群等由无到有的全周期，以工地开放为底盘，前置性展示工程品质和物业服务，开展社群活动，为业主提前预演中南式健康美好生活的立方服务体系。

此外，中南坚持以客户为中心，在产品标准化和生产稳定上发力，改善供应链管理，进一步提升产品质量。中南建设率先发布中国健康住宅标准体系，累计在全国落地278个健康TED社区，有100余个在建项目配备节能系统。在智慧社区领域，中南建设基于阿里云物联网IoT 、云计算，推出智慧社区/智能家居标准化体系，为业主缔造美好人居生活。

优质的产品获得了客户的高度认可，中南的客户满意度稳步提升，根据第三方住宅客户满意度调研,2020年年度客户满意度指标为82%；2021年半年度客户满意度指标为84%。

对于未来的中南建设，将打造成卓越运营+卓越建设，叠加卓越服务的多层面赋能。

2021下半场，中南建设将继续深化长期主义战略观，在拥护宏观政策导向、强化调控下的发展定力的同时，实现稳健经营和高效管理，持续为社会贡献更多价值。

中南建设董事长陈锦石认为，现在市场在冬天，也是中南的转型期，既要应对冬天，又要做好转型，更要符合国家结构性调整。因此，中南需要一点时间。但总体而言，房地产依旧值得期待，对于中南的明天更是充满信心。

事实上，2021年地产股在资本市场总体表现差强人意，中南建设的控股股东选择用增持的方式彰显信心。

8月30日中南建设控股股东中南城投公布 2021 年以来，其已通过公开方式累计增持中南建设股份 4,879,403 股，占中南建设2021年1月12日总股份的0.13%。

“现在是投资者买中南的股票最好的时候，买了以后你十年也不要卖，平均收益率不达到10%我来赔给你。”陈锦石信心十足地表示。

的确，冬天总会过去，春天总是令人兴奋。在这场大变局下，中南正在焕然新生。