金科服务（9666.HK）于3月24日晚间发布2020年度业绩公告，年报首秀表现良好，贝壳研究院认为主要表现为：其一，依托于西南区域的深耕，贡献超50%的管理规模；其二，成熟性业务奠定业绩基础，增长性业务增长强劲；其三，规模结构稳定，内生外拓稳健发展。截至3月25日收盘，金科服务市值为345.8亿人民币，比上市首日(2020年11月17日)收盘同比增长44%。

管理规模：西南区域贡献大，内生外延双轮驱动共同促进规模增长

报告期内，金科服务在管面积约为1.56亿平方米，属于头部企业中游水平，同比增长29.6%，合约面积约为2.77亿平方米，同比增长11.5%，合约面积/在管面积的覆盖倍数为1.8左右，居行业上游水平，能确保金科服务规模的高增长性。从在管面积分源看，金科服务系：第三方系为0.8亿平米：0.76亿平米，同期增长速度比为30.4%:29%，占比结构与增长速度皆相对稳定。说明2020年金科服务在管理规模上采取相对稳健的策略，内生外延双轮驱动共同促进规模增长。从业态来看，报告期内虽然住宅物业在管面积占比高达83%，但随着母公司“四位一体”战略的执行，以及“地产+”多元化业态拓展，金科服务逐步在非住宅物业布局上发力，报告期内，非住宅在管面积同比提升79%，高于行业头部企业增速，更显着高于住宅物业的增速(2020年同比增长22.6%)，显现金科服务丰富业态组合的决心，以此降低房地产市场周期的风险。

项目布局上，在管项目达到619个，同比增长约48.4%。按区域划分， 西南地区在管面积约0.84亿平米(其中重庆超过0.8亿平米)，其占比超过一半，达到53.6%，其余主要分布在华东、华南与华中地区。贝壳研究院认为，相比于其他物管头部企业，金科服务在项目布局上有明显“偏科”，其在西南区域的重点深耕，可以提高项目密度达到规模效应降低成本，但同时若是能加大在华南与华东等发达地区的管理规模，有利于全国品牌优势的建立，进而提升物业费平均单价，提高创收能力。

业绩表现：成熟性业务奠定业绩之石，增长性业务发展势头高

报告期内，金科服务实现收入约33.6亿元，同比增长约44.3%，毛利润为9.97亿元，同比增长约57%，净利润为4.43亿元，同比增长约69.1%，三项指标皆稳定有增，增速居头部企业平均水平。另一方面，盈利水平保持小幅增长，毛利率与净利率各为31.4%和18.9%，分别比2019年上涨约2.4个点和2.82个点，主要由于随着业务扩张，规模效应显现，以及持续加强数字化科技转型，降本提效显着。另，依托于母公司在西南区域的深耕，西南区域贡献收益达11.8亿元，占比高达58.4%。

报告期内，金科服务业务可分为物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务与智慧科技服务共四个板块：

就物业管理服务，2020年收入约20.24亿元，同比增长38.1%，占总收入60.3%(2019年为62.9%)，为金科服务2020年主要收入来源，受益于业务扩张推动所致。毛利率从2019年21.7%上升至26.3%，主要原因有二：一是住宅物业的平均物业管理费增加；二是随着项目业态丰富，毛利率较高的非住宅物业数目增加。

就非业主增值服务，2020年收入约8.76亿元，同比增长46.9%，总占总收入26.1%(2019年为25.6%)，主要受益于母公司地产项目增加所带动的案场服务等。另一方面，毛利率由2019年32.5%小幅提升至2020年33.4%，乃由于受疫情影响，对人员架构进行调整优化及社保减免。

就社区增值服务，2020年收入约4.11亿元，同比增长72.3%，总占总收入12.2%(2019年为10.3%)，主要受益于物业管理规模增加导致物业业务量上涨，进而围绕业主提供高频与高附加价值需求，扩充服务带动所致。从盈利能力看，毛利率由2019年46.1%显着跌落至2020年35.9%，主要原因为提供家庭生活服务中社区团购业务增多，而其毛利率较低。

就智慧科技服务，2020年收入约0.48亿元，同比增长77.6%，总占总收入1.4%(2019年为1.2%)，且毛利率从2019年48.3%提高至2020年53.6%，主要受益于智慧综合运营平台服务及智能解决方案增多，促使其收入与毛利率均提高。

贝壳研究院认为，金科服务2020年在业绩表现上有以下特征：在地域上，依托母公司在西南区域的布局，贡献一半以上业绩收入；从业态看，成熟性业务(物业管理、非业主增值服务)奠定业绩之石，增长性业务(社会增值服务、智慧科技服务)作为发展之茅，两相协同发展促进业绩增长。同时，虽然增长性业务增长速度强劲，同比增长超过70%，但与头部企业相比，其增长性业务收入占比相对较低，且社区增值服务毛利率明显低于行业水平，如何高质量提高增长性业务占比与创收能力是金科服务需克服的课题，方能赶上头部企业。

发展战略：依托“服务＋科技，服务＋生态”战略，加速全国布局与加大增值性业务发展

据业绩公告披露，金科服务将进一步深化“服务＋科技，服务＋生态”的发展战略，持续发展生活服务、科技服务、空间服务三大业务板块。具体地，可以从三个维度展开：

城市空间服务上，持续整合优质资源，实现“质”、“量”兼具增长。报告期内，外接项目超过80%来自招投标，未来若是能透过精准高质量收购扩大其管理规模，有助于实现全国布局均衡化以及业态丰富性，迎头赶上头部企业。

智慧科技服务上，持续进行数字化转型，推动智慧城市与社区建设。据业绩公告披露，金科服务拥有超百人的核心技术人员，拥有16项国家知识产权专利及19项国家级软件著作权，反映在业绩上是智慧科技服务业务同比77.6%增速，未来若是持续保持高增长性，除了能贡献更多业绩外，亦能外溢到其他业务，实现科技赋能降本增效，提高创收能力。

美好生活服务上，持续聚焦社区生态圈，构建社区商业新模式。报告期内，由于盈利能力较差的社区团购业务增多，而其毛利率较低，以致社区增值服务营利能力低于行业水平。未来，一方面是拓宽高毛利率的增值服务业务；另一方面可透过区域的深耕，整合上下游产业链优势，打造品牌优势进而提供高附加价值，提高创收能力。