本公布乃ChineseEstatesHoldingsLimited（「本公司」，连同其附属公司，统称「本集团」）根据香港联合交易所有限公司证券上市规则（「上市规则」）第13.09(2)(a)条及香港法例第571章证券及期货条例（「证券及期货条例」）第XIVA部下之内幕消息条文（定义见上市规则）发出。

本公司董事会（「董事会」）谨此通知本公司股东（「股东」）及有意投资人士，根据本公司管理层（「管理层」）目前所得资料，本集团预期于截至二零二零年十二月叁十一日止年度（「本年度」）可能录得收入（「收入」）增加介乎127%至137%以及本公司拥有人应佔之综合溢利净额（「溢利」）减少介乎20%至30%（与截至二零一九年十二月叁十一日止年度之收入1,310,000,000港元（经重新分类）及本公司拥有人应佔之综合溢利净额790,000,000港元相比）。

以下为数项引致收入增加及溢利减少之塬因：－
(1)收入及溢利之增加来自于上市及非上市股本投资之股息收入。于本年度，本集团录得来自本集团持有中国恆大集团（股份代号：3333）（「中国恆大」）股份（「恆大股份」）之股息收入约2,000,000,000港元（二零一九年：无）并计入收入内。
(2)通过损益以反映公平值（「通过损益以反映公平值」）之投资及财资产品之溢利净额减少。本集团歷年来在一般及日常业务过程中进行证券投资活动。于本年度，根据初步评估，本集团预期将录得由分类为通过损益以反映公平值之投资及财资产品所产生之溢利净额约132,000,000港元（与二零一九年之1,800,000,000港元相比）。分类为通过损益以反映公平值之投资及财资产品之溢利（亏损）净额包括出售之已变现收益（亏损）、公平值变动之未变现收益（亏损）；以及利息收入、股息收入净额、其他投资收入（开支）及财务费用净额之收入净额。于本年度，溢利净额减少主要来自（其中包括）债券、结构性产品及持作买卖之投资之公平值变动之未变现收益属较少数（二零一九年：1,000,000,000港元）及出售债券、结构性产品及持作买卖之投资之已变现亏损约411,000,000港元（二零一九年：已变现收益184,000,000港元）。由于近期市场动盪和令市场气氛变化，导致本年度证券投资的市场价格整体上较本年初低。未变现公平值变动乃非现金项目，对本集团之现金流量并无构成影响。

(3)投资物业之公平值变动亏损。本集团就投资物业于二零二零年十二月叁十一日进行重估，较二零一九年十二月叁十一日之公平值相比，于本年度将录得之公平值变动亏损约1,500,000,000港元（二零一九年：743,000,000港元）。本年度之公平值变动亏损主要来自位于香港及英国投资物业之公平值减少所致。2019冠状病毒病疫情之蔓延已对本集团之投资物业的公平值产生不利影响。公平值变动乃非现金项目，对本集团之现金流量并无构成影响。
(4)摊佔以权益法入账投资之业绩由盈转亏。于本年度，本集团录得摊佔以权益法入账投资之业绩之亏损约38,000,000港元（二零一九年：溢利210,000,000港元），主要由于(a)联营公司所持有之投资物业公平值变动亏损及(b)摊佔北京希尔顿酒店（佔50%权益）之亏损（其业务受2019冠状病毒病疫情严重影响）所致。

(5)租金收入及租金收入净额减少而其他收入增加。随着英国投资物业之一位主要租户于本年度煺回其租赁，租金收入及租金收入净额分别由523,000,000港元减少至约373,000,000港元及506,000,000港元减少至约286,000,000港元。于本年度，本集团亦于其他收入中录得就英国物业向租户收取之煺租补偿及拆卸费用250,000,000港元（二零一九年：2,000,000港元）。

(6)本年度并无商誉减值亏损。于截至二零一九年十二月叁十一日止年度，本集团就英国经营之现金产生单位（包括一项英国之投资物业）确认商誉之全数减值亏损为323,000,000港元。减值亏损之确认乃非现金项目，对本集团之现金流量并无构成影响。

儘管收入增加，本公布所提及之溢利减少构成盈利警告及内幕消息。此外，本集团于本年度于综合其他全面支出（「其他全面支出」）中可能录得一项支出。谨此提述本公司于二零二一年一月六日发出之公布，本集团预期于本年度将录得一项其他全面支出，乃指恆大股份之公平值变动之未变现亏损约5,800,000,000港元（二零一九年：1,600,000,000港元）。本集团相信于本年度中国恆大之股价下跌乃因（其中包括）中华人民共和国营商环境不稳定及围绕着流行病之巨大不明朗因素。未变现公平值变动乃非现金项目，对本集团之现金流量并无构成影响。

本公司仍在编製本集团于本年度之全年业绩。本公布所载之资料仅根据管理层对本集团之未经审核综合管理账目作初步评估，并非根据任何已经本公司核数师审核或审阅及审核委员会审阅之数据或资料，有关数据或资料亦可能需作出修订。本集团之财务资料详情预期将于二零二一年叁月发出之全年业绩公布内披露。

股东及有意投资人士于买卖本公司股份时务必审慎行事，倘有任何疑问，可向专业或财务顾问寻求独立意见。