【贝壳研究院上半年TOP20房企中报点评】

2020年上半年万科实现合同销售金额3204.8亿元，同比下降4.0%，降幅较一季度收窄3.7个百分点；实现签约面积2077.0万平方米，同比下降3.4%，降幅较一季度收窄0.9个百分点；认购、签约、回款均自5月起回暖。上半年销售产品中，住宅占90.5%，商办占6.0%，其他配套占3.5%。

万科销售金额前十的城市中有9城销售破百亿，依次为杭州、上海、宁波、苏州、北京、成都、沈阳、西安、南京，一线与强二线城市依旧是业绩贡献的重点。另，上半年受疫情影响开工、竣工节奏放缓，万科有信心全年竣工面积与年初计划基本持平。下半年万科坚持“每天都是卖楼的好日子”理念，坚持积极销售。

财务水平：现金为王，手有余粮，保持稳健，净负债率进一步下降

盈利：上半年万科实现营业收入1463.5亿元，同比增长5.1%。其中来自房地产开发及相关资产经营业务收入1381.4亿元，同比增长3.9%，占比整体营收94.4%；来自物业服务的营收为67.0亿元，同比增长26.8%，占比4.6%。在房地产相关业务贡献分布上依次为：上海区域、中西部区域、南方区域及北方区域。

利润表现方面，万科上半年房地产业务结算毛利率为24.1%，较上年同期下降4.2个百分点，主要是结算产品结构性原因，2019年上半年高点结算部分2016-2017年部分高溢价产品；同时，万科表示地价占销售比不断上升，行业整体利润水平下降是发展趋势，预计万科全年毛利率水平仍存回落的可能。

偿债：万科上半年资产负债率为83.87%，较上年同期下降1.6%，负债水平进一步优化。截至上半年，万科持有现金1942.9亿元，其短债比为2.00。净负债率为27.0%，较2019年同期35.0下降8个百分点，净负债率进一步下降，资金流动性充盈。万科长期采取稳健的财务策略，经营性现金流连续11年为正，不能认定万科的保守，而是万科选择长期有质量发展的战略。

土地策略：坚持“不追高、不保守”的取地原则，提升TOD项目的战略地位

万科上半年新增土储55宗，计容建筑面积约980.2万平方米，权益计容建筑面积约504.6万平方米，权益地价总额约321.3亿元，万科拿地金额同比减少50.5%，拿地销售比由2019年同期32.3%大幅下降至今年15.5%。针对外界关于土地市场过于保守的质疑，万科正面回应，坚持不追高、不保守的取地原则，在做好安全与发展平衡、风险与收益匹配的前提下发掘投资机会。

截至上半年，万科累计在建项目和规划中项目总建面约15719.7万平方米，按区域分布依次为中西部区域、北方区域、上海区域与南方区域，面积占比分别为32.4%、28.1%、21.2%与18.3%。此外，万科积极参与旧城改造项目，此类项目万科权益建筑面积约582.5万平方米。同时，万科提出将更加重视发展TOD项目，将其战略地位拉升至与城市更新同等高度，并坚信TOD项目是房企从加分项到必选项的发展趋势。

发展战略：多元业务成绩上佳，回应泰禾合作传递行业共生使命感

万科以“城乡建设与生活服务商”为战略定位，在房地产开发与物业服务基础上，布局长租公寓（泊寓）、商业开发运营（印力集团）、物流仓储服务等多元业务在上半年均有上佳的业绩，也在疫情期间为社会贡献企业力量。

万科当前最受关注的是其与泰禾的战略合作问题，在业绩发布会上万科做出相关回应，万科表示与泰禾均为中城联盟的成员，同处一个行业，原意彼此帮扶。提出与泰禾合作成功的第二个前提是投资人是否能达成共识，万科认为“不存在个别上岸的条件，必须是集体沉船或集体上岸“。总体，万科对外界传递一种行业共生的使命感，三个合作前提把最终的决定权交给泰禾、投资人和当地政府。

融资新规影响：一项指标超出阈值，网传融资新规对万科影响有限

结合万科2020年中期财务数据，按照网传行业融资新规方式统计，第一项剔除预收款后的资产负债率，万科2020年中期数据约为76%，高于假定标准70%的阈值标准；第二项净负债率约为27%，低于100%的阈值标准；第三项当期短债比约为2.0倍，优于1倍的标准。如果网传规则为真，则万科一项指标项超出阈值，有息负债规模年增速不得超过10%。由于万科充裕的资金流动性和约有6215.5亿元的已售未结转金额，后期收入可观，因此融资新规对稳健的万科影响有限。